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淺析物業(yè)服務等級與物業(yè)費
導語：物業(yè)管理師指按照物業(yè)管理服務合同約定，通過對房屋建筑及與之相配套的設備、設施和場地進行專業(yè)化維修養(yǎng)護管理以及維護相關區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主、使用人提供服務的人員。自2010年開始，原勞動部物業(yè)管理師全國范圍內(nèi)暫�？荚�。
為進一步加強社區(qū)物業(yè)管理，全面提升物業(yè)服務整體水平，日前，市國土房管局印發(fā)《關于實施住宅小區(qū)物業(yè)服務等級化管理的意見》(以下簡稱《意見》)，在全市范圍推行住宅小區(qū)物業(yè)服務等級化管理。
【每年1月公布物業(yè)檢查考評結(jié)果】
住宅小區(qū)物業(yè)管理服務包括物業(yè)管理基本服務和機電設施設備日常運行養(yǎng)護管理。根據(jù)《意見》規(guī)定，住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務推行“雙四級”標準。即：按照基本服務內(nèi)容和標準，劃分為一、二、三、四等四個服務等級，每個服務等級區(qū)分為優(yōu)秀、良好、合格和不合格等四個服務標準。
同服務等級實行不同繳費標準，每個服務等級所達到的服務標準或者養(yǎng)護管理標準依據(jù)年度考評結(jié)果確定。考評實行百分制，其中物業(yè)管理基本服務權(quán)重為60%，機電設施設備日常運行養(yǎng)護管理權(quán)重為40%。不同服務等級綜合得分在90分以上(含90分)的為本服務等級優(yōu)秀，得分在90至80分(含80分、不含90分)的為本服務等級良好，得分在80至60分(含60分、不含80分)的為本服務等級合格，得分在60分以下的為本服務等級不合格。物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)未配置電梯、消防等機電設施設備的，只考評物業(yè)管理基本服務。
每年1月底前，市國土房管局匯總區(qū)縣檢查考評結(jié)果向社會公布，作為物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定、人民法院審理物業(yè)管理服務費涉訴案件判決的重要依據(jù)。
【重點服務事項實行一票否決】
據(jù)《意見》規(guī)定，考評年度內(nèi)物業(yè)服務項目發(fā)生以下情況的，年度考評結(jié)果為不合格：在考評年度內(nèi)發(fā)生重大責任事故的;因物業(yè)服務企業(yè)責任引發(fā)重大群體或越級上訪事件，影響社會穩(wěn)定和正常社會秩序，造成惡劣影響的;因物業(yè)服務企業(yè)責任被媒體公開曝光在社會上造成惡劣影響的;聘用無相應資格證書的人員擔任項目經(jīng)理的;電梯逾期未進行年檢的;未按照協(xié)議約定及時退還裝修保證金及其他應退還費用的;挪用房屋專項維修資金和應急解危專項資金的;被市國土房管局或者區(qū)縣房管局日常巡查公開通報后不及時整改，一年內(nèi)被公開通報三次(含三次)以上的;退出項目管理時不按照《天津市物業(yè)管理條例》等政策法規(guī)規(guī)定，履行退出程序和相應義務的;以及其他嚴重不良行為。
【物業(yè)資質(zhì)實行動態(tài)管理】
本市全面推行物業(yè)服務事項公開公示。已入住物業(yè)管理小區(qū)要全部設置政策法規(guī)宣傳欄、管理規(guī)約公開欄、小區(qū)事務公示欄、物業(yè)服務意見箱、業(yè)主委員會工作建議箱。將服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、機動車場地占用費、維修資金使用等內(nèi)容，全面向業(yè)主公開公示，主動接受監(jiān)督。
嚴格落實物業(yè)服務企業(yè)信用等級年度評定公布制度，加大對違約、違規(guī)物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管處罰力度。物業(yè)服務企業(yè)管理的住宅小區(qū)年度考評結(jié)果全部為合格，優(yōu)良率80%以上，或者積極承擔社會責任，為加強社區(qū)物業(yè)管理工作作出貢獻的，給予企業(yè)表彰激勵。建立物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)定期復核制度，對不符合原相應資質(zhì)條件的，予以降級或取消資質(zhì)，健全企業(yè)退出市場機制。
【二手房交易需交齊物業(yè)費】
本市將通過加強教育引導、強化行政約束、嚴格法律追究等綜合措施，提高物業(yè)管理服務費收繳率，為促進物業(yè)服務良性循環(huán)提供有力保障。
對欠交物業(yè)費的業(yè)主開展入戶收繳，并對拒交物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)通過小區(qū)物業(yè)事務公示欄將業(yè)主欠交物業(yè)費情況進行公示，公開催繳。物業(yè)服務企業(yè)管理服務的住宅小區(qū)被區(qū)縣房管局年度考評評定為合格以上的，該考評結(jié)果作為人民法院認定物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同的重要證據(jù)。
住宅小區(qū)進行二手房交易時，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房屋交易機構(gòu)在打印《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》時，向交易雙方發(fā)放交齊物業(yè)管理服務費提示單。房產(chǎn)出賣人應在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前交齊物業(yè)管理服務費，并告知房產(chǎn)買受人。
拓展閱讀：
物業(yè)管理費的概念
物業(yè)管理費，是物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務合同應當付出的費用。
物業(yè)費包括什么
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本
物業(yè)費的四級收費標準
四級收費標準：0.35元/月.平方米(已包含稅、費)
【基礎條件】
小區(qū)基本封閉;
有固定管理服務用房;
有簡單的綠地、樹木、植物。
【公共秩序維護】
1、配備門崗室，設專人24小時值勤。對本區(qū)機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。
2、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設施、水池等部位設置安全警示標志。
3、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
【保潔服務】
1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔。
2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。
3、根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。
4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
6、垃圾設施每周清潔1次，無異味。
7、公共區(qū)域玻璃每2個月擦洗1次。
8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。
9、根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
10、飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。
在四級收費標準中，除基礎條件、公共秩序維護、保潔服務必須達到相應的標準外，《辦法》中對房屋管理、設施維修養(yǎng)護、綠化養(yǎng)護管理和綜合管理服務也列出了相應的規(guī)定，物業(yè)部門需符合所有條件，方能收取相應的費用。
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