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物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算
物業(yè)公司是一類龐大的服務(wù)組織，其工作范圍有會計核算和財務(wù)管理。物業(yè)公司工作的開展一定要圍繞這兩方面，如此，才能保證企業(yè)資金良好運轉(zhuǎn)，提升企業(yè)資金的管理及服務(wù)水平，營造良好的內(nèi)部發(fā)展空間，推動企業(yè)更好地發(fā)展。
一、物業(yè)公司會計核算和財務(wù)管理的內(nèi)容
物業(yè)公司會計核算的內(nèi)容包含代管基金的核算、物業(yè)公司的營業(yè)收入核算、物業(yè)公司成本費用核算、代收款項核算。代管基金指的是物業(yè)公司代為管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人房屋使用中公共部分的共用設(shè)施維修基金與維修基金。物業(yè)公司的營業(yè)收入是在物業(yè)經(jīng)營活動和事物管理中獲得的多項收入，由主營業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)的收入構(gòu)成。物業(yè)公司成本費用核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制的形式，依照期間費用、營業(yè)成本來核算。物業(yè)公司要把“代收款項”設(shè)置在“其他應(yīng)付款”的科目下，用來核算企業(yè)代收代付水電費及其他代收代付款項。財務(wù)管理是指物業(yè)公司為了規(guī)劃及控制資金運轉(zhuǎn)而實施的管理，以籌集資金為重點，以實現(xiàn)最小化的資本成本。財務(wù)管理不只是籌集資金，而且還要進行內(nèi)部控制，管理資金使用。物業(yè)財務(wù)管理人員一定要依照公司管理及服務(wù)需求，不僅按照公司管理與服務(wù)的需要，規(guī)劃籌資的范圍和時間，保障公司活動的順利進行，按照各籌資方案應(yīng)支付的籌資成本和擔(dān)負(fù)的籌資風(fēng)險，采用合理的籌資方案。這是物業(yè)公司需要承擔(dān)的籌資管理任務(wù)。
二、物業(yè)公司的會計核算及財務(wù)管理的方法
(一)細(xì)化財務(wù)管理
第一重視管理成本費用，會計處理成本費用時，實現(xiàn)核算級次多元化，豐富核算項目，物業(yè)公司產(chǎn)生的所有成本費用一定明確標(biāo)定有關(guān)部門及涉及業(yè)務(wù)，審核成本費用時，一定要規(guī)范化和嚴(yán)格化，多等級批次，盡一切努力確保會計賬目成本信息功能的多樣化。此外，搞好資金流動匹配公司業(yè)務(wù)工作，準(zhǔn)確核算所有項目中的資金成本，保障核算信息的實用性及科學(xué)性，為物業(yè)公司的決策制定提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。第二，利潤中心的設(shè)立要考慮物業(yè)公司的實際狀況，細(xì)化所屬小區(qū)為業(yè)務(wù)單元，對各業(yè)務(wù)單元，建立利潤中心。不僅如此，完善科目設(shè)置，排序待使用的會計科目，突出科目管理分類與秩序的地位。利潤中心的建立可以清晰反映各小區(qū)收入、成本費用、現(xiàn)金流量。第三，加強資金管理力度。先要加強資金運轉(zhuǎn)水平，實時追蹤管理，將資金消耗降至最低，形成資金的合理化使用;其次，壓縮應(yīng)付款的范圍，推進資金回籠，保持高水平的存貨管理。物業(yè)公司一定要重視回避財務(wù)分散及風(fēng)險，如向業(yè)主收取相應(yīng)的代繳費押金，還可以增強保險力度，控制索賠風(fēng)險于合理范圍。再者，在物業(yè)公司內(nèi)部推廣執(zhí)行壞賬準(zhǔn)備金制度，把計提的壞賬準(zhǔn)備歸入管理費用中。如此，其不僅強化了公司的風(fēng)險意識，而且也提高了抗風(fēng)險能力。采取以上措施后，物業(yè)公司可以在極短的時間內(nèi)緩解資金占用的壓力，推進資金周轉(zhuǎn)進度，不斷縮小資金成本。
(二)準(zhǔn)確規(guī)劃應(yīng)稅項目，確保申報納稅無誤
物業(yè)公司內(nèi)部的許多人員不了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有者權(quán)益與物業(yè)所有權(quán)權(quán)益有何不同，不清楚企業(yè)的服務(wù)中心和業(yè)主委員會處于一種什么樣的關(guān)系，甚至對一些概念，如應(yīng)稅與非應(yīng)稅項目的劃分不甚了解，如此，會計核算混亂叢生，出現(xiàn)了納稅申報作假，侵犯了業(yè)主權(quán)益物業(yè)服務(wù)企業(yè)征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的同意，由業(yè)主大會表決通過，才能收取相應(yīng)的每年的物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)上，添加明確的成本傭金率，通過計算得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營收入，從業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)收費中收取金額[2]。所以，便產(chǎn)生了兩個概念：業(yè)主委員會的收支結(jié)余與服務(wù)中心的經(jīng)營利潤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主的物業(yè)服務(wù)收費與實際收取的物業(yè)服務(wù)費的差值即為業(yè)主委員會的收支結(jié)余，同時包括業(yè)主委員為了管理所管公共轄區(qū)的事務(wù)產(chǎn)生分散費用的余額。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際收取的物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)服務(wù)成本、費用等的差值即為服務(wù)中心的經(jīng)營利潤。前者主要來自業(yè)主權(quán)益，后者來自物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有者權(quán)益，后者盈余是交納企業(yè)需要支付的稅費。此外，按照稅法相關(guān)要求，暫為保管、使用公共維修金、代替收取和支付的裝修押金，無需支付營業(yè)稅與附加稅。
三、結(jié)束語
總之，物業(yè)公司會計核算及財務(wù)管理要研究的內(nèi)容還有很多，諸如，其工作中存在的問題，這都是今后需要重點研討的對象，為此，本文做出如上闡述的同時，也希望和物業(yè)公司會計核算及財務(wù)管理有關(guān)的研究取得突破進展。事實上，物業(yè)公司會計核算及財務(wù)管理中的方法還有很多，如完善基礎(chǔ)會計工作，構(gòu)建二級核算與管理制度等都是很好的方法，作為一名物業(yè)公司財務(wù)人員，一定要切實提升自身業(yè)務(wù)水平，不斷更新觀念及知識，更好地投入物業(yè)公司會計核算及財務(wù)管理工作中。
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