城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象

時間：2025-06-21 09:56:37 晶敏辦稅指南我要投稿

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城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象

　　為進一步加強城鎮(zhèn)土地使用稅稅收征管，摸清稅源底數(shù)，建立統(tǒng)一規(guī)范的稅源數(shù)據(jù)庫，以“地源”控“稅源”，堵塞稅收漏洞，實現(xiàn)城鎮(zhèn)土地使用稅管理的科學化、規(guī)范化，促進土地節(jié)約和集約利用

　　1、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人

　　土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個人。

　　(1)擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納;

　　(2)土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;

　　(3)土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方劃分使用比例分別納稅。

　　2、課稅對象

　　土地使用稅的征稅范圍，包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國家所有和集體所有的土地。課稅對象是上述范圍內(nèi)的土地。

　　其中：建制鎮(zhèn)的土地是指鎮(zhèn)人民政府所在地的土地。

　　建立在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以外的工礦企業(yè)則不需要繳納土地使用稅。

　　3、計算方法

　　計算公式：

　　年應(yīng)納稅額=∑(各級次應(yīng)稅土地面積×該級次土地單位稅額)

　　例如：某公司實際使用土地面積二級土地642平方米、三級土地584平方米，根據(jù)北京市計稅標準，應(yīng)納土地使用稅為：

　　年應(yīng)納稅額=642×24+584×18=25920(元)

　　如果屬于高層建筑并多家共用一宗土地，每一產(chǎn)權(quán)者應(yīng)繳納的土地使用稅應(yīng)按擁有建筑面積占總建筑面積比例計算。

　　計算公式：

　　年應(yīng)納稅額=∑(應(yīng)稅土地面積×該級次土地單位稅額)×某納稅人使用建筑面積/該宗地總建筑面積

　　以你公司為例，假定你公司擁有的樓房占用的土地屬于三級18元/平方米，你公司應(yīng)繳納土地使用稅為：

　　年應(yīng)納稅額=(6000×18)×644/1288×16=108000×0.0312=3369.6(元)

　　在計算土地使用稅時如果一宗地涉及兩個等級范圍，則從高征收;道路兩側(cè)涉及兩個級次的宗地，則從高征收。

　　4、城鎮(zhèn)土地使用稅的會計分錄

　　每月末，企業(yè)應(yīng)按規(guī)定計算出應(yīng)繳納的土地使用稅，作如下會計分錄：

　　借：管理費用

　　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地使用稅

　　企業(yè)按照規(guī)定的納稅期限繳納稅款時，作如下會計分錄：

　　借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地使用稅

　　貸：銀行存款

　　企業(yè)應(yīng)當按照當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確定的納稅期限，按照納稅申報表確定的應(yīng)納稅額，如期足額地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額。

　　假如當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅期限為半年。3月16日，企業(yè)開出支票，繳納上半年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅稅款7500元(1250×6)。

　　在具體進行會計核算時，企業(yè)應(yīng)當根據(jù)實際繳納的稅款作如下會計分錄：

　　借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地使用稅 7500

　　貸：銀行存款 7500

　　假定當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅期限為一個季度。4月2日企業(yè)開出支票，繳納一季度企業(yè)應(yīng)納土地使用稅稅額3750元(1250×3)。

　　在具體進行會計核算時，企業(yè)應(yīng)當作會計分錄為：

　　借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地使用稅 3750

　　貸：銀行存款 3750

　　下列土地可以免征城鎮(zhèn)土地使用稅：

　　一、行政單位、軍事單位和社會團體自用的土地。

　　二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地。

　　三、非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等機構(gòu)自用的土地。

　　營利性醫(yī)療機構(gòu)取得的收入直接用于改善醫(yī)療條件的，自其取得執(zhí)業(yè)登記之日起3年以內(nèi)，自用的土地也可以免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　四、非營利性科研機構(gòu)自用的土地。

　　五、符合規(guī)定的科學研究機構(gòu)轉(zhuǎn)為企業(yè)和進入企業(yè)，可以自轉(zhuǎn)制注冊之日起，7年以內(nèi)免征科研開發(fā)自用土地的城鎮(zhèn)土地使用稅。六、宗教寺廟、公園和名勝古跡自用的土地(不包括其中附設(shè)的各類營業(yè)單位使用的土地，如在公園里設(shè)立的餐館、茶社等)。七、市政街道、廣場和綠化地帶等公共用地。

　　八、直接用于農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)和漁業(yè)的生產(chǎn)用地(不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活、辦公用地)，水利設(shè)施及其護管用地。

　　九、經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起，可以免征城鎮(zhèn)土地使用稅5年至10年。

　　十、國家規(guī)定免征城鎮(zhèn)土地使用稅的能源、交通用地(主要涉及煤炭、石油、天然氣、電力、鐵路、民航、港口等類企業(yè))和其他用地。

　　十一、行政單位、企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體和個人投資興辦的福利性、非營利性老年服務(wù)機構(gòu)自用的土地。

　　十二、企業(yè)辦的學校、托兒所和幼兒園自用的土地。十三、公益性未成年人校外活動場所自用的土地。十四、個人出租住房用地，廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地，

　　廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定的價格向規(guī)定的對象出租的廉租住房用地。開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，能夠提供相關(guān)材料的，可以按照廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例，免征開發(fā)商應(yīng)當繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　此外，個人所有的住房和院落用地，免稅單位職工家屬的宿舍用地，集體、個人舉辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所和幼兒園用地，由各省、自治區(qū)和直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況決定是否征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額怎樣計算

　　城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按照適用稅額標準計算應(yīng)納稅額。

　　納稅人實際占用的土地面積，指由省級人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但是納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確定的土地面積為準。沒有核發(fā)土地使用證書的，納稅人應(yīng)當據(jù)實申報使用土地面積。

　　應(yīng)納稅額計算公式：

　　應(yīng)納稅額=納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標準

　　例：某企業(yè)實際占用的土地面積為2萬平方米，當?shù)卣?guī)定的城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額標準為每平方米每年20元，該企業(yè)全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額的計算方法為：

　　應(yīng)納稅額=2萬平方米x20元/平方米

　　=40萬元

　　個人住房要交城鎮(zhèn)土地使用稅嗎

　　一、根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第483號公布)

　　第二條規(guī)定：“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

　　前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人�！�

　　第六條下列土地免繳土地使用稅：

　　(一)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地;

　　(二)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地;

　　(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

　　(四)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;

　　(五)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地;

　　(六)經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年;

　　(七)由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

　　二、根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》的通知》((1988)國稅地字第15號)第四條規(guī)定：“關(guān)于納稅人的確定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅;土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅�！�

　　近日的土地使用稅應(yīng)該如何計算

　　在實踐中，土地使用稅一般是按照實際使用土地的面積來征收的，但是，該土地使用稅的具體計算公式是怎樣的呢?

　　土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　一、土地使用稅應(yīng)納稅額的計算方法

　　土地使用稅按納稅人實際占用的土地面積，依照規(guī)定的稅額計算征收。其計算公式為：

　　年應(yīng)納土地使用稅稅額=實際占用的土地面積×單位適用稅額

　　月應(yīng)納土地使用稅稅額=年應(yīng)納土地使用稅稅額÷12

　　同一土地的土地使用權(quán)由幾方共有的，由共有各方按照各自實際使用的土地面積的比例，分別計算其應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　二、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅期限和納稅地點

　　按照規(guī)定，土地使用稅按年計算，分期繳納。具體繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)根據(jù)當?shù)厍闆r，一般確定按月、季或半年等期限繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　土地使用稅的納稅地點為土地所在地，由土地所在地稅務(wù)機關(guān)征收。

　　企業(yè)使用的土地不屬于同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍的，應(yīng)由納稅人分別向土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納土地使用稅。

　　在同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，如何確定納稅地點，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

　　新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：

　　(1)征用的耕地，自批準征用之日起滿一年開始繳納土地使用稅;

　　(2)征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。

　　一、關(guān)于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

　　無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

　　二、關(guān)于出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

　　產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　三、關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

　　融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　四、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題

　　對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認的土地面積計算應(yīng)征稅款;未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。

　　對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　五、本通知自2009年12月1日起執(zhí)行�！敦斦慷悇�(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》((86)財稅地字第008號)第七條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)[1993]368號)第二條同時廢止。

　　關(guān)于“城鎮(zhèn)土地使用稅如何征收”，如下：

　　城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額標準具體規(guī)定如下

　　1.大城市l(wèi).5～30元;

　　2.中等城市1.2～24元;

　　3.小城市0.9～18元;

　　4.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元。

　　三、應(yīng)納稅額的計算

　　應(yīng)納稅額=實際占用的土地面積×適用稅額

　　四、稅額計算

　　城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。其計算公式如下：

　　應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

　　一般規(guī)定每平方米的年稅額，大城市為0.50～10.00元;中等城市為0.40～8.00元;小城市為0.30～6.00元;縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為0.20～4.00元。房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。

　　「例」武泰鋼材進出口公司擁有自用房產(chǎn)原值600000元，允許減除20%計稅，房產(chǎn)稅年稅率為1.2%;小汽車2輛，每年每輛稅額300元;載重汽車3輛，計凈噸位15噸，每噸年稅額60元;占用土地面積為1500平方米，每平方米年稅額為6元;稅務(wù)部門規(guī)定對房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在季末后10日內(nèi)交納，1月31日計算本月份應(yīng)交納各項稅金。

　　月應(yīng)納房產(chǎn)稅額=600000*(1-20%)*0.012/12=5760/12=480(元)

　　月應(yīng)納車船使用稅額=(2*300+3*15*60)/12=3300/12=275(元)

　　月應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=1500×6/12=9000/12=750(元)

　　根據(jù)計算的結(jié)果，提取應(yīng)納房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。會計分錄如下：

　　借：管理費用——稅金 1505

　　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅 480

　　應(yīng)交稅金——應(yīng)交車船使用稅 275

　　應(yīng)交稅金——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅750

　　土地使用稅提高兩倍

　　去年12月，國務(wù)院頒布了修訂后的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，將土地使用稅額標準提高了2倍。目前，北京市也修訂了《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉辦法》，出臺具體稅額。

　　昨日，北京市地稅局地方稅處相關(guān)負責人透露，根據(jù)修改后的辦法，北京市城鎮(zhèn)土地使用稅的六個納稅等級具體為：每平方米年納稅額一級土地30元、二級土地24元、三級土地18元、四級土地12元、五級土地3元、六級土地1.5元。此前，土地年納稅額為每平方米0.5元至10元。辦法還規(guī)定，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在京機構(gòu)使用土地，也要繳納土地使用稅，而此前外企是免稅的。

　　跨等級土地“從高”繳稅

　　北京地稅局網(wǎng)站昨日公布《北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分級范圍》，對6個級別的土地范圍進行了詳細劃分。北京地稅還規(guī)定，對于一宗土地坐落在兩個或兩個以上土地等級范圍內(nèi)的，應(yīng)本著從高原則，按高一級的標準確定。

　　文件表示，北京市地稅局將根據(jù)市基準地價級別范圍的調(diào)整，適時調(diào)整城鎮(zhèn)土地納稅等級分級范圍。

　　■部分土地分級范圍

　　一級土地

　　復(fù)興門北大街、西四東大街、景山前街、東三環(huán)中路、建國路、東長安街等;所圍地區(qū)及邊界路段外側(cè)地區(qū)。

　　二級土地

　　東直門外斜街、農(nóng)展館北路、東四環(huán)中路西側(cè)、崇文門西大街等;所圍地區(qū)除一級地區(qū)外的地區(qū)及邊界路段外側(cè)地。

　　三級土地

　　西三環(huán)北路、中關(guān)村北大街、科薈東路、朝陽公園西路等;所圍地區(qū)除一、二級地區(qū)外的地區(qū)及邊界路段外側(cè)地區(qū)。

　　四級土地

　　西四環(huán)北路、清華西路、清華東路等;所圍地區(qū)除一至三級地區(qū)外的地區(qū)及邊界路段外側(cè)地區(qū)。

　　五級土地

　　朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)除一至四級土地以外的其他地區(qū)。

　　六級土地

　　市域范圍內(nèi)，除一至五級以外的其他地區(qū)。

　　關(guān)于“城鎮(zhèn)土地使用稅如何征收”，如下：

　　1.大城市l(wèi).5～30元;

　　2.中等城市1.2～24元;

　　3.小城市0.9～18元;

　　4.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元。

　　三、應(yīng)納稅額的計算

　　應(yīng)納稅額=實際占用的土地面積×適用稅額

　　四、稅額計算

　　城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。其計算公式如下：

　　應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

　　月應(yīng)納房產(chǎn)稅額=600000*(1-20%)*0.012/12=5760/12=480(元)

　　月應(yīng)納車船使用稅額=(2*300+3*15*60)/12=3300/12=275(元)

　　月應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=1500×6/12=9000/12=750(元)

　　根據(jù)計算的結(jié)果，提取應(yīng)納房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。會計分錄如下：

　　借：管理費用——稅金 1505

　　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅 480

　　應(yīng)交稅金——應(yīng)交車船使用稅 275

　　應(yīng)交稅金——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅750

　　城鎮(zhèn)土地使用稅計稅時間

　　根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定，對納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，由納稅人從取得土地使用權(quán)合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務(wù)發(fā)生時間的依據(jù)。

　　財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。該規(guī)定從某種意義上講，一方終止，則另一方開始繳納。具體判定依據(jù)為：(1)如果某納稅人將房屋或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)企業(yè)，房屋被拆除了，土地撂荒了即為實物發(fā)生變化。(2)權(quán)利發(fā)生變化，應(yīng)該主要從合同簽訂判斷，財稅〔2006〕186號文件規(guī)定了合同簽訂日是判定繳納土地使用稅的依據(jù)，相反，對出讓土地的一方應(yīng)該是合同簽訂日終止納稅義務(wù)。權(quán)利發(fā)生變化，主要是辦理相關(guān)手續(xù)，即《產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用證》或“合同”、“協(xié)議”這些履行了，就是權(quán)利發(fā)生變化了。(3)狀態(tài)發(fā)生變化，應(yīng)該理解為是否改變原狀和實物形態(tài)。如原來的房屋是辦公樓，現(xiàn)在變成商場或經(jīng)營場所了，原來的土地是耕地，現(xiàn)在變成了撂荒地。凡是實物、權(quán)利、狀態(tài)這三項中有一項發(fā)生了改變，就應(yīng)當判定，一方終止，另一方開始繳納。

　　對于納稅人取得政府劃撥土地后，在沒到土地管理部門辦理手續(xù)前，如果實物狀態(tài)未發(fā)生變化，原土地使用者還在耕種或原住戶的生產(chǎn)生活都沒有改變，則沒有發(fā)生納稅義務(wù)。如果房屋實施動遷，或耕地撂荒，或該土地的實際經(jīng)營管理權(quán)屬于被劃撥者所有，盡管沒到土地部門辦理手續(xù)，也應(yīng)判定發(fā)生納稅義務(wù)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅也是納稅人和稅務(wù)機關(guān)判定的焦點。如果從合同約定的交房時間判定，當開發(fā)商未能履約時，則應(yīng)從實際交付時判定終止繳納。如果合同沒有約定交房時間，就不能以簽訂商品房銷售合同的簽訂時間判定終止納稅了，而要按房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末終止納稅。具體判定，則應(yīng)從開發(fā)商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。

　　什么是“新征用的耕地”

　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)”。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和年度利用計劃，按照法律規(guī)定的審批權(quán)限，將現(xiàn)狀農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為，是國家實施土地用途管制的具體實現(xiàn)形式。按照《中華人民共和國土地管理法》和《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)有關(guān)文件規(guī)定，未利用的土地出讓前，應(yīng)當完成必要的前期開發(fā)，經(jīng)過前期開發(fā)的土地，才能依法由市、縣人民政府國土資源部門統(tǒng)一組織出讓。所以，土地出讓形式一般是由地方土地儲備中心征用后，通過“招拍掛”方式出讓。

　　從法律形式上看，企業(yè)不能直接將農(nóng)用地征用為建設(shè)用地，不是土地征收的主體。從實際操作看，一般也是政府先申請批次用地，上級國土部門批準后再行將農(nóng)用地征收為建設(shè)用地，并納入土地儲備中心收儲，作為建設(shè)用地進入土地流轉(zhuǎn)二級市場。建設(shè)用地一般情況下只能通過招拍掛形式從二級市場上取得。所以通過“招拍掛”方式取得的土地都是建設(shè)用地，受讓方取得的土地不屬于“新征用的土地”范疇，對土地儲備中心來說，才是“新征用的土地”，土地征收的申請人一般為人民政府或國土部門，而非土地受讓方。

　　繳納了耕地占用稅是否證明了土地是新征用的耕地

　　有些企業(yè)說，我繳納了耕地占用稅，我應(yīng)該按照規(guī)定在一年后再開始繳納土地使用稅。首先，確定一個企業(yè)是否為耕地占用稅納稅義務(wù)人，應(yīng)當按照農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件或用地申請人文件上記載的內(nèi)容來判斷�！敦斦�、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于加強土地成交價款管理規(guī)范資金繳庫行為的通知》(財綜〔2009〕89號)第二條規(guī)定：耕地占用稅由農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件所標明的建設(shè)用地人繳納，企業(yè)是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件所標明的建設(shè)用地人時，由企業(yè)繳納;市縣人民政府作為用地申請人的，由市縣人民政府繳納，已繳稅款在土地出讓時計入土地出讓底價，不在土地成交價款外再單獨收取。

　　其次，有些企業(yè)在特定情況下繳納了耕地占用稅，不能簡單說它就是用地申請人，至少不是直接、唯一的證明。況且繳納了耕地占用稅并不是《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定的推遲一年繳納土地使用稅的必然要件。是否符合這個條件，還是應(yīng)該看是否為“新征用地”。

　　土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的后續(xù)解釋

　　在城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生上，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)一文做出了詳細規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2014年，國家稅務(wù)總局為進一步明確土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，又發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014第74號)，并明確規(guī)定：通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。74號公告只是對以前文件的申明，不是新的規(guī)定，對暫行條例發(fā)布以來的土地出讓、轉(zhuǎn)讓行為，不影響納稅義務(wù)發(fā)生時間的確定。

　　一、城鎮(zhèn)土地使用稅是否每年都要交

　　根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：

　　第三條土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。

　　第八條土地使用稅按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　因此，只有有應(yīng)稅土地，土地使用稅每年都要繳納。

　　二、城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納規(guī)定

　　1、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院令第483號公布)第九條規(guī)定：“新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：

　　(一)征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅;

　　(二)征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅�！�

　　2、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)規(guī)定：

　　(一)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　(二)購置存量房，自辦理房屋權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　(三)出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”

　　3、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定：“

　　以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　綜上所述，并不是所有的土地使用稅按年度繳納的，只有應(yīng)稅土地才需要每年按時繳納，故而對于納稅人每年都要交城鎮(zhèn)土地使用稅嗎應(yīng)該具體問題具體分析。如果你不知道自己所有權(quán)內(nèi)的土地是否要交土地使用稅，不妨在申報稅務(wù)的時候問清楚或者直接到當?shù)囟悇?wù)機關(guān)進行咨詢。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅

　　納稅規(guī)定：

　　城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。

　　稅收優(yōu)惠：

　　對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　買房要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅嗎

　　一、城鎮(zhèn)土地使用稅是什么

　　城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種資源稅。

　　二、買房要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅嗎

　　答案是不需要的，擁有土地使用權(quán)的單位是房地產(chǎn)開發(fā)公司，所以住房的城鎮(zhèn)土地使用稅有房地產(chǎn)開發(fā)公司來繳納。

　　三、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率

　　城鎮(zhèn)土地使用稅適用地區(qū)幅度差別定額稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額標準具體規(guī)定如下：

　　1、大城市l(wèi).5～30元;

　　2、中等城市1.2～24元;

　　3、小城市0.9～18元;

　　4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元。

　　四、應(yīng)納稅額的計算

　　應(yīng)納稅額=實際占用的土地面積×適用稅額

　　五、買新房子要交哪些稅

　　1、契稅：90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅,90`144平米普通住宅1.5%，超過144平米3%，非住宅3%。通常契稅跟著首付款一起繳，開發(fā)商代收。交納相關(guān)費用，開發(fā)商會出具正式的購房發(fā)票;

　　2、印花稅：在訂立合同時就直接繳納，總房款的0.05%，一般跟首付款一起繳，以便于開發(fā)商統(tǒng)一辦理合同登記和房產(chǎn)證;

　　3、銀行按揭費用：如果辦理按揭貸款，簽合同時要交的第二組費用是銀行按揭費用，商業(yè)貸款的收費項目，各銀行間有細微的差別;

　　a.抵押登記費：80元/戶

　　b.權(quán)證印花稅：5元/戶

　　c.保險費：財險保險費=總房款×年費率×年限系數(shù)。保險費一次交完。(保險費率大致為：1~5年為0.07%，6~10年為0.06%，11~15年為0.055%，16~20年為0.05%，20年以上為0.045%)

　　4、大修基金：購房款的2%-3%是公共設(shè)施、共用設(shè)備(涉及房屋共有部分如外墻、屋頂、下水道、水管等)的維修基金。執(zhí)行的收費辦法是：

　　a.不含電梯：總房款×2%

　　b.含電梯：總房款×3%

　　c.部分試點樓盤按50~60元/m2收取

　　開發(fā)商或者物業(yè)公司要在當?shù)胤抗芫种付ǖ你y行開戶后，購房者可以自行交存。一般來說，購房者在領(lǐng)鑰匙，辦理入住手續(xù)時，開發(fā)商就會代收房屋維修資金;

　　5、物業(yè)管理費：從收房日開算，以購房人驗收房屋合格之日起開始計算。如開發(fā)商發(fā)出入住通知書后，購房人無正當理由不進行收樓的，物業(yè)管理費可以從發(fā)出入住通知書一個月后開始計算。一般先交三個月;產(chǎn)權(quán)人長期不住的房屋或開發(fā)商未售出的空置房，均應(yīng)交納物業(yè)管理費;

　　6、權(quán)屬登記費：80元/套，權(quán)屬登記費就是辦理房產(chǎn)證的費用;

　　7、交易手續(xù)費：住宅建筑面積 X3元/㎡;非住宅建筑面積 X11元/㎡;

　　房租城鎮(zhèn)土地使用稅會計分錄

　　按規(guī)定，企業(yè)交納的土地使用稅應(yīng)通過“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地使用稅”科目核算。該科目貸方反映企業(yè)應(yīng)繳的土地使用稅;借方反映企業(yè)已經(jīng)繳納的土地使用稅;余額在貸方，表示應(yīng)繳而未繳的土地使用稅。

　　每月末，企業(yè)應(yīng)按規(guī)定計算出應(yīng)繳納的土地使用稅，作如下會計分錄：

　　借：管理費用

　　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地使用稅

　　企業(yè)按照規(guī)定的納稅期限繳納稅款時，作如下會計分錄：

　　借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地使用稅

　　貸：銀行存款

　　企業(yè)應(yīng)當按照當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確定的納稅期限，按照納稅申報表確定的應(yīng)納稅額，如期足額地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額。

　　在具體進行會計核算時，企業(yè)應(yīng)當根據(jù)實際繳納的稅款作如下會計分錄：

　　借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地使用稅 7500

　　貸：銀行存款 7500

　　在具體進行會計核算時，企業(yè)應(yīng)當作會計分錄為：

　　借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地使用稅 3750

　　貸：銀行存款 3750

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的計算及繳納

　　一、納稅義務(wù)人

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是征稅范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個人。所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

　　國家對土地使用稅的納稅人，根據(jù)用地者的不同情況分別確定為：

　　1.土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個人繳納;

　　2.擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納;

　　3.土地使用權(quán)未確認和權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人繳納;

　　4.土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別按其實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納。

　　土地使用者不論以何種方式取得土地使用權(quán)，是否繳納了土地出讓金，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內(nèi)，都應(yīng)依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　二、征稅范圍

　　北京市土地使用稅的征稅范圍為北京市城區(qū)、近郊區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，遠郊區(qū)的區(qū)、縣政府所在地(縣城)和建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。城區(qū)、近郊區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)里的范圍，均以北京市人民政府確定的行政區(qū)劃為依據(jù)。

　　三、課稅對象

　　土地使用稅的課稅對象是稅法規(guī)定的征稅范圍內(nèi)的應(yīng)稅土地，根據(jù)土地使用稅暫行條例規(guī)定，凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是屬于國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是土地使用稅的課稅對象。

　　四、計稅依據(jù)

　　土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。納稅人實際占用的面積，是指市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。具體按下列辦法確定：

　　1.凡由市人民政府確定的單位組織測定的土地面積的，以測定的土地面積為準;

　　2.未經(jīng)組織測定，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準;

　　3.尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積，待核發(fā)土地使用證書后再作調(diào)整。

　　五、土地等級及使用稅額

　　根據(jù)北京市政建設(shè)、狀況、經(jīng)濟繁榮程度等條件，北京市城鎮(zhèn)土地使用稅等級分為六級，自2007年1月1日起每平方米各級土地稅標準為：一級土地30元;二級土地24元;三級土地18元;四級土地12元;五級土地3元;六級土地1.5元。

　　六、計算方法

　　計算公式：

　　年應(yīng)納稅額=∑(各級次應(yīng)稅土地面積×該級次土地單位稅額)