小區(qū)物業(yè)管理制度

時間：2023-03-17 08:17:46 制度我要投稿

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小區(qū)物業(yè)管理制度

　　在發(fā)展不斷提速的社會中，制度起到的作用越來越大，制度具有使我們知道，應(yīng)該做什么，不應(yīng)該做什么，懲惡揚善、維護公平的作用。那么相關(guān)的制度到底是怎么制定的呢？以下是小編幫大家整理的小區(qū)物業(yè)管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

小區(qū)物業(yè)管理制度

小區(qū)物業(yè)管理制度1

　　小區(qū)物業(yè)客戶管理之對客服務(wù)承諾

　　1、保障每日24小時供電供水,如供電、供水單位停電停水或檢修需要停電停水,將提前24小時在各大堂書面公告,情況特別緊急時除外。

　　2、為給客戶提供各種需要和方便,公司提供室內(nèi)報修服務(wù)、商務(wù)服務(wù)和其他一些有償服務(wù)。本著'服務(wù)為主、保本微利'的原則,有償服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)公司將明碼標(biāo)價。

　　3、為便于客戶與公司聯(lián)系,公司的`熱線服務(wù)電話每日24小時開通。

　　4、為了保證服務(wù)的及時性,滿足實際需要,公司對于客戶所有室內(nèi)報修事項,按照特急(10分鐘內(nèi)到場或處理)、急(15分鐘內(nèi)到場或處理)和一般(當(dāng)日或與客戶約定時間內(nèi)到場或處理)的三級處理為原則。

　　5、公司服務(wù)時間承諾,見下表:(略)

小區(qū)物業(yè)管理制度2

　　為規(guī)范小區(qū)維修基金的收取、使用及管理工作，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理實際情況，特制定本制度。

　　（一）基金用途

　　小區(qū)維修基金僅限于支付小區(qū)開業(yè)前管理籌備費用及日后小區(qū)設(shè)施設(shè)備大型維修、保養(yǎng)及更換的費用。

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　　小區(qū)交付使用時，每一位業(yè)主都必須繳納相當(dāng)于其名下單元一個月管理金額的.小區(qū)維修基金，該基金不可退還，但可以在業(yè)權(quán)發(fā)生變更時，轉(zhuǎn)至新業(yè)主名下。

　　（三）收入管理

　　1、每一戶業(yè)主按小區(qū)入伙時規(guī)定的時間繳納。

　　2、本基金由公司收取，也可以由發(fā)展商代收后統(tǒng)一劃入公司賬戶。

　　3、公司設(shè)立專門賬戶進行單獨核算和反映。

　　4、在會計核算賬務(wù)系統(tǒng)進行總賬控制，并在電腦'客戶管理系統(tǒng)'中進行記錄，同時應(yīng)設(shè)置備查簿，登記各業(yè)主維修基金的繳納情況。

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　　一般情況下，公司不能動用維修基金。需動用維修基金，必須取得原業(yè)主委托書及新業(yè)主產(chǎn)權(quán)證明資料，然后辦理基金明細賬戶的變更處理。

　�。ㄎ澹┙Y(jié)存管理

　　1、公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)運作情況，對本基金進行管理，盡可能讓其保值及增值。

　　2、公司應(yīng)及時向業(yè)主反映其增減變動情況，在財務(wù)報告中予以說明。

　　3、其結(jié)余情況應(yīng)每半年向業(yè)主公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

小區(qū)物業(yè)管理制度3

　　1、服務(wù)期間:日常管理工作主要是包括客戶服務(wù)、安全服務(wù)、維修服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、有償服務(wù)等在內(nèi)的小區(qū)日常服務(wù)管理工作。由**花城交付使用后起計,分為裝修搬遷和正常管理兩個時期。

　　2、管理服務(wù)范圍:

　　(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等。

　　(2)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、(電梯)樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等。

　　(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養(yǎng)護與管理。

　　(4)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。

　　(5)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、物業(yè)配套會所等。

　　(6)專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。

　　(7)公共環(huán)境清潔服務(wù),包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運等。

　　(8)交通標(biāo)示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。

　　(9)對物業(yè)實行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保物業(yè)安全。

　　(10)結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通感情。

　　(11)配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任)。

　　(12)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗收資料。

　　(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。

　　3、裝修搬遷期:指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其房屋進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。

　　(1)物業(yè)管控工作難點:

　　a、面對大量不同裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設(shè)施設(shè)備,不侵害業(yè)主公共利益,同時又監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患等。

　　b、業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的'順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個棘手的問題。

　　(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個環(huán)節(jié):

　　a、辦理裝修手續(xù):辦理裝修手續(xù)是裝修第一關(guān),對施工圖紙必須嚴格審核。

　�、俸藢崢I(yè)主裝修設(shè)計圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設(shè)計圖紙不能過關(guān)的,堅決不予以辦理手續(xù);

　　②裝修公司的資質(zhì)復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項目負責(zé)人身份證復(fù)印件、照片、聯(lián)系電話;

　　③收取裝修保證金、建筑垃圾清運費;

　　④簽定裝修管理協(xié)議,裝修須知,空調(diào)安裝位置示意圖,防火責(zé)任書。

　�、莨こ滩拷ㄗh水電管線走向,水電孔洞開啟位置;

　　b、裝修過程的監(jiān)管:

　�、賴揽嘏R時出入證的辦理;

　　②無證裝修人員,證件過期人員禁止進入小區(qū);

　�、鄞蚩�、砸墻等破壞性工具未經(jīng)批準(zhǔn)禁止帶入小區(qū);

　�、軇澐置鞔_的責(zé)任區(qū)域,推行區(qū)域管理小組、保安日查制度,主管、經(jīng)理不定期檢查的方式,加強對火災(zāi)隱患、墻面改動、線管排設(shè)、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責(zé)任到人;

　　c、裝修完畢的工作:

　�、俳栏竦难b修現(xiàn)場驗收制度,有違規(guī)裝修項目的不予以驗收;

　�、谘b修公司退場管理;

　�、垩b修施工各種資料歸檔。

　　d、其他事項:

　　①發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時可以向政府有關(guān)職權(quán)單位舉報;

　�、谄綍r加強裝修安全方面的宣傳;

　　③與業(yè)主溝通時注意方式方法;

　　4、正常管理期:小區(qū)大部分業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護、機電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。

　　(1)對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進行整改,對維修保養(yǎng)工作的程序等級進行劃分,對運行中的設(shè)備進行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。

　　(2)通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。

　　(3)建立健全嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。

　　(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。

　　(5)建立健全財務(wù)管理制度、財務(wù)人員崗位責(zé)任制。

　　(6)建立健全樓宇機電設(shè)備及對講、監(jiān)控的維修保養(yǎng)管理制度。

　　(7)按照質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。

　　(8)定期對管理細節(jié)進行考評,并就各崗位所涉及的內(nèi)容、范圍進行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:

　　(9)各項管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)的制定,跟蹤執(zhí)行情況;

　　(10)按質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)設(shè)備、設(shè)施系運行狀態(tài),維修、保養(yǎng)情況進行檢查、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長期正常運行;

　　(11)根據(jù)管理處服務(wù)中心運作的實際情況,對涉及各部門管理的文件進行修正補充,對出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案;

　　(12)對小區(qū)會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所,根據(jù)會所的裝修格局和功能設(shè)置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達不到營業(yè)要求,及時向益本公司提出建議,以便達到預(yù)期效果。

　　(13)在物業(yè)評優(yōu)時,制定物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)計劃與實施方案,針對物業(yè)管理各崗位制定工作計劃:

　　(14)各崗位設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的工作計劃;

　　(15)物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的工作計劃;

　　(16)物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料的工作計劃;

　　(17)在保潔工作中對有效提高小區(qū)整體保潔效果提供工作計劃;

　　(18)提供綠化方面的工作計劃。

　　(19)進行物業(yè)管理服務(wù)意識及行為規(guī)范培訓(xùn),保障管理水平

　　(20)在小區(qū)內(nèi)計劃、開展有效的、豐富多彩的社區(qū)文化活動。

　　(21)時機成熟后,依法成立小區(qū)業(yè)主委員會。

　　(22)定期開展小區(qū)業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查及業(yè)主滿意度調(diào)查,建立業(yè)主信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。

　　(23)根據(jù)小區(qū)實際情況,將物業(yè)管理與服務(wù)實施方案在實施過程中不斷修正和完善。

小區(qū)物業(yè)管理制度4

　　公司程序文件版號: a

　　修改號: 0

　　ej-qp4.8物業(yè)小區(qū)車輛管理程序頁碼: 1/2

　　1.目的:

　　加強小區(qū)停車場的管理，保障私人車位使用權(quán)不受侵犯，保障停車有序和安全。

　　2.適用范圍:

　　適用本小區(qū)車輛管理。

　　3.引用文件:

　　3.1質(zhì)量手冊第4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章

　　3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章

　　4.職責(zé):

　　4.1保安服務(wù)部按《車輛通行、停放收費辦法》為小區(qū)住戶提供車輛停放車位服務(wù)，并做好登記和宣傳工作。

　　4.2保安服務(wù)部的車管員、保安員負責(zé)日常的車輛停放秩序、車輛安全管理。

　　4.3保安服務(wù)部主任負責(zé)對車管員、保安員工作監(jiān)督與檢查。

　　5.工作程序:

　　5.1對使用小區(qū)各種車證車輛管理:

　　5.1.1保安服務(wù)部每年根據(jù)住戶租用車證期限，到期發(fā)放《車位續(xù)租通知單》，通知住戶到經(jīng)營管理部辦理續(xù)租、換證、收費手續(xù)。

　　5.1.2住戶續(xù)租車位、更換停車證要填寫《機動車位登記表》并請住戶將車證放在明顯處。

　　5.1.3對持有小區(qū)車證的車輛進入小區(qū)時，由保安門崗確認其合法性后，打手勢放行。

　　5.1.4每日20時至次日6時前，持小區(qū)車證的車輛進出小區(qū)時，須在《機動車進小區(qū)登記表》、《機動車出小區(qū)登記表》中進行登記。

　　5.1.5每日6時至20時前持小區(qū)車證的車輛進出小區(qū)時無須登記。

　　5.2無證車輛管理:

　　5.2.1此類車輛是指各大公司辦理公務(wù)，探親訪友者所乘車輛。

　　5.2.2無證車輛進入小區(qū)時，保安人員問清去向，所辦何事，填寫在

　　《機動車進小區(qū)登記表》、《機動車出小區(qū)登記表》和《會客證》，并告知司機不能占用私人車位，如果占用，必須在17:00前離開，以免影響個人使用。

　　5.2.3此類車輛未經(jīng)保安保安服務(wù)部同意一律不得在小區(qū)過夜。

　　5.3搬家、拉物車輛管理:

　　5.3.1住戶搬家需到經(jīng)營管理部填寫《出小貨物登記單》，將大件物品填寫在物品名細項目內(nèi)，經(jīng)門崗驗證無誤后方可放行。

　　5.3.2住戶委托他人協(xié)助搬家、搬物時，需在《出小區(qū)貨物登記單》受托人項目中填寫姓名及證件號碼。

　　5.3.3住戶拉物出小區(qū)時，由門崗確認合法性(指確實時住戶本人)由門崗填寫《出小區(qū)貨物登記單》由住戶簽字，即可放行。

　　5.4除以上程序外，小區(qū)內(nèi)車輛管理執(zhí)行《車輛管理規(guī)定》。

　　5.5停車場的.標(biāo)識:

　　5.5.1地面停車位的標(biāo)識:地面停車場由交通管理局劃制的長5m，寬2.5m的車位線，噴制車位號。

　　5.5.2地下車庫的標(biāo)識:在入口處掛有限高2.2m的標(biāo)志牌，車位線和車位號同地面停車場相同。

　　5.5.3在工作過程中，使用《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》。

　　6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

　　6.1《車輛管理規(guī)定》ej-wi-qp4.8-01

　　6.2《地下車庫車輛管理規(guī)定》ej-wi-qp4.8-02

　　6.3《機動車車位登記表》ej-qr-qp4.8-01

　　6.4《機動車出小區(qū)登記表》ej-qr-qp4.8-02a

　　6.5《機動車進小區(qū)登記表》ej-qr-qp4.8-02b

　　6.6《地下車庫車輛登記表》&n

　　bsp; ej-qr-qp4.8-03

　　6.7《出小區(qū)貨物登記單》ej-qr-qp4.8-04

　　6.8《會客證》ej-qr-qp4.1-13

小區(qū)物業(yè)管理制度5

　　小區(qū)管理處安全工作檢查制度

　　1.目的

　　為了加強對安全各崗位的監(jiān)督管理,杜絕各類事故及案件的發(fā)生,特制定本制度。

　　2.范圍

　　適用于管理處。

　　3.方法和過程控制

　　3.1車場收費崗監(jiān)督管理:明確規(guī)定收費崗在當(dāng)值期間不允許攜帶超過五元(包括五元)以上的現(xiàn)金。每天當(dāng)值班長在上、下班講評時進行檢查(此規(guī)定列入夜間查崗內(nèi)容)。違反上述問題點一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除沒收其現(xiàn)金外,并按貪污票款做嚴肅處理。

　　3.2車場入口崗及巡邏崗監(jiān)督管理:禮儀禮節(jié)是否按體系文件要求嚴格要求自己,嚴格執(zhí)行車場ic卡管理制度,一車一卡,車管系統(tǒng)出故障時車輛進出憑證是否按規(guī)定填寫;入場的車輛是否開具相應(yīng)的'憑證(特殊情況除外)。車場巡邏崗對車場的車輛停放情況是否熟知;車輛外觀檢查是否仔細;在巡邏過程中發(fā)現(xiàn)的問題是否及時作相應(yīng)的處理或匯報;是否按規(guī)定填寫車輛的入場時間及車輛的外觀檢查情況。

　　3.3堂崗監(jiān)督管理:禮儀、禮節(jié)是否按崗位的操作流程去落實,是否做到熱情周到服務(wù)業(yè)主顧客及外來人員;對外來人員的管理是否按規(guī)定落實,以及掌握其探訪目的。

　　3.4樓層巡邏崗監(jiān)督管理:是否按規(guī)定的時間及路線進行巡邏和簽到,有無提前簽到、補簽到行為。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有上述行為給予嚴肅處理。

　　3.5班長崗監(jiān)督管理:當(dāng)值期間是否起到對崗位的有效監(jiān)督及檢查;一日生活制度的落實情況;內(nèi)務(wù)衛(wèi)生是否按值日制度高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量去落實;

　　3.6督辦崗監(jiān)督管理:督導(dǎo)各班上、下班是否執(zhí)行講評制度;是否按規(guī)定嚴格請銷假制度;安全各班的軍訓(xùn)、班組例會是否按規(guī)定的時間及科目進行落實,軍訓(xùn)的效果是否達到公司的要求。

　　3.7安全主管監(jiān)督管理:每月對現(xiàn)場安全管理、制度落實及質(zhì)量記錄進行全面檢查,并將檢查情況記錄在《安全檢查記錄表》上;對檢查存在問題點,督促各片整改,每季度對巡邏路線、小區(qū)圍墻紅外線、安全隱患點進行評估、調(diào)整,并上報經(jīng)理審批。

　　3.8經(jīng)理/經(jīng)理助理監(jiān)督管理:每月對小區(qū)消防、安全管理進行全面檢查、指導(dǎo),并將檢查情況記錄在《安全檢查記錄表》上,對檢查存在問題點,督促安全主管限期整改。

小區(qū)物業(yè)管理制度6

　　小區(qū)物業(yè)管理人員考核制度范例

　　1、管理人員考核是以任職資格和崗位責(zé)任為依據(jù)

　　綜合運用評議、詢問、測試、調(diào)查等手段，對特定對象履行職位的能力進行結(jié)論性評價的過程。為合理利用人力資源，充分發(fā)揮人員潛能，切實搞好人才培訓(xùn)提供依據(jù)。

　　2、考核工作要堅持'三公'、'三嚴'、'四結(jié)合'、'四掛鉤'：

　　（1）三公'為公平，即考核標(biāo)準(zhǔn)公平合理，人人都能平等競爭；公開，即考核實行公開監(jiān)督，人人掌握考核辦法；公正，即考核做到公正客觀，考核結(jié)果必須準(zhǔn)確。

　�。�2）三嚴'為嚴格考核標(biāo)準(zhǔn)，即考核要素的標(biāo)準(zhǔn)必須具體、明確、客觀；嚴明考核辦法，即考核規(guī)程和方法要科學(xué)、嚴謹、可行；嚴肅考核態(tài)度，即考核者和考核對象對待考核的態(tài)度均應(yīng)當(dāng)端正、認真、負責(zé)。

　　（3）'四結(jié)合'為組織考核與自我考核相結(jié)合，全面考核與單項考核相結(jié)合，常規(guī)考核與特別考核相結(jié)合，定性考核與定量考核相結(jié)合。

　�。�4）'四掛鉤'為考核結(jié)果與職務(wù)升降掛鉤，與收入多寡掛鉤，與榮譽得失掛鉤，與工作去留掛鉤。

　　3、全面考核要考核員工德、能、勤、績四個方面

　　德主要考核思想覺悟和道德品質(zhì)；能主要考核學(xué)識水平和實操能力；勤主要考核工作態(tài)度和出勤情況；績主要考核勞動效率和工作業(yè)績。在進行具體的'考核工作時，根據(jù)考核目的和崗位特點，再將考核項目加以調(diào)整，考核條目加以細化。

　　4、經(jīng)常進行的員工考核工作主要有轉(zhuǎn)正考核、續(xù)約考核、培訓(xùn)考核，專業(yè)考核，日�？己恕⒛甓瓤嫉�。

　　5、各類考核的結(jié)果均要形成文字材料，考核材料要力求具體詳細，避免過于抽象空洞。除個別情況外，一般考核均可以使用《員工考評表》，先過進行要素遞減評分，再采用寫實紀實手法，運用數(shù)據(jù)，事實列出評分理由和做出綜合評語。

　　6、一般情況下，員工考核都要讓被考核者對照考核標(biāo)準(zhǔn)先進行自我考核，以促使其自省、自悟、自勵。組織考核的結(jié)果，一般也要與本人見面，以激發(fā)其成就感和進取心。

　　7、所有各類員工考核材料，都應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)交公司人事部，并由人事部負責(zé)存入本人檔案。

小區(qū)物業(yè)管理制度7

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理處工作制度

　　為加強管理和監(jiān)督,嚴明紀律,發(fā)揮管理的效應(yīng)作用,創(chuàng)高效、優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù),特制定本制度。

　　一、遵守公司的.工作紀律,按時上下班,不得遲到或早退,一個月內(nèi)遲到或早退五次扣當(dāng)月獎金的百分之五十。

　　二、有事離開,須有請假條,寫明事由,一天內(nèi)由管理處主任批準(zhǔn),一天以上須管理處主任簽字,交公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);請病假須有醫(yī)生證明,并于當(dāng)天交給管理處主任;未經(jīng)批準(zhǔn)擅自離開工作崗位者,扣發(fā)當(dāng)月獎金或十天平均工資,超過兩天未返崗位者,按自動辭職處理。

　　三、工作時間,必須堅守工作崗位,并按質(zhì)、按量完成各自職責(zé)。如檢查到工作時間不在工作崗位范圍內(nèi),按曠工處理,扣發(fā)當(dāng)月獎金百分之二十或一天平均工資。

　　四、工作時間,不準(zhǔn)看報閑聊,不準(zhǔn)用通迅設(shè)備聊天,空閑時間應(yīng)努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識;如不能勝任本職工作或經(jīng)常被用戶投訴者,管理處可以書面報告公司給予換人或辭退。

　　五、因違反工作規(guī)程損壞設(shè)備、設(shè)施及用戶財產(chǎn),視損壞程度扣發(fā)獎金或照價賠償。

　　六、嚴禁向住戶和業(yè)主索取財物、吃拿或肆意刁難等不良行為。

　　七、管理處的設(shè)備、機器或工具未經(jīng)主任以上同意,不準(zhǔn)外借。

　　八、嚴禁在本住宅區(qū)內(nèi)擅自承接工程。

　　九、依據(jù)法規(guī)嚴格妥善管理,須熱情、主動、周到地為住戶和業(yè)主提供高效的綜合服務(wù),不允許以粗暴或冷漠的態(tài)度對待。

　　十、如有違反上述條款者,管理處有權(quán)將其行為記錄在冊,向公司提出扣發(fā)獎金或辭退的建議。

　　十一、工作時間必須穿戴整齊的工作服,佩帶工作證,接受業(yè)主或用戶的監(jiān)督。

小區(qū)物業(yè)管理制度8

　　第二節(jié)房屋管理與維修養(yǎng)護

　　1.主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)、組圖及幢、單元、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。

　　2.無違反規(guī)劃亂搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。

　　3.房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

　　4.戶外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔、統(tǒng)一、美觀,無安全隱患或破損。

　　5.封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面,除建筑設(shè)計有要求外,不得安裝戶外防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽蓬等。

　　6.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。

　　7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

　　1)住戶裝修申請表、裝修責(zé)任書(見業(yè)主分戶檔案)

　　2)裝修現(xiàn)場巡查記錄表(見工程巡查記錄)

　　第三節(jié)共用設(shè)施設(shè)備管理

　　1.共用配套設(shè)施完好,無隨意改變用途。

　　2.共用設(shè)施設(shè)備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。

　　1)設(shè)備運行維修工作程序

　　2)設(shè)備巡查記錄

　　3)設(shè)備保養(yǎng)記錄

　　3.室外共用管線統(tǒng)一入地或公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。

　　4.排水、排污管道通暢,無堵塞、外溢現(xiàn)象。

　　5.道路通暢,路面平整,井蓋無缺塊,無丟失,路面井蓋不影響車輛行人通行。

　　6.制定供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行,記錄完整,供電設(shè)備正常,配電室管理符合規(guī)定,路燈、樓道等公共照明完好。

　　1)電室管理規(guī)定

　　2)配電系統(tǒng)工作內(nèi)容及操作程序

　　3)路燈、樓道等公共照明設(shè)備完好

　　第四節(jié)安防、消防、車輛管理

　　1.小區(qū)基本實行封閉式管理

　　1)小區(qū)實行24小時封閉管理資料

　　2)治安管理規(guī)定

　　3)門衛(wèi)管理規(guī)定

　　2.有專業(yè)護衛(wèi)隊實行24小時值班及巡邏制度,護衛(wèi)熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素、言語規(guī)范、認真負責(zé)。

　　1)護衛(wèi)部工作、內(nèi)務(wù)條令

　　2)護衛(wèi)崗位職責(zé)

　　3)各種工作記錄、資料照片

　�、抛o衛(wèi)值班記錄

　�、谱o衛(wèi)訓(xùn)練記錄

　�、且归g巡查記錄

　�、葋碓L登記表

　　⑸護衛(wèi)培訓(xùn)日程、訓(xùn)練記錄及資料

　�、首o衛(wèi)工作考核、巡查、評分統(tǒng)計資料

　�、俗o衛(wèi)基礎(chǔ)知識考核答卷

　　⑻護衛(wèi)文明值勤,裝修巡查等資料

　　3.危及人身安全處有明顯標(biāo)識和具體的防范措施

　　1)警示牌標(biāo)識卡等

　　2)突發(fā)事件及異常情況處理措施

　　3)常見治安刑事案件及處理措施

　　4)常見的幾種可疑情況及處理措施

　　5)緊急情況記錄表

　　4.消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時起用,消防通道暢通,制定消防應(yīng)急方案

　　1)消防管理制度

　　2)火警、火災(zāi)應(yīng)急方案

　　3)消防通道暢通

　　4)定期進行消防巡視,檢查維護消防設(shè)施、器材等資料

　　5)護衛(wèi)隨時巡查營業(yè)房消防設(shè)施

　　6)義務(wù)消防隊員消防演練

　　5.機動車停車場管理制度完善,管理責(zé)任明確,車輛進出有登記。

　　1)機動車停車場管理規(guī)定

　　2)機動車停車場登記

　　3)護衛(wèi)巡邏記錄

　　4)護衛(wèi)工作考核標(biāo)準(zhǔn)

　　5)交通指揮管理規(guī)范有序

　　6.非機動車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序。

　　1)非機動車管理規(guī)定

　　2)按規(guī)定位置停放、管理有序

　　3)護衛(wèi)工作考核標(biāo)準(zhǔn)

　　第五節(jié)環(huán)境衛(wèi)生管理

　　1.環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。

　　1)環(huán)衛(wèi)設(shè)備臺帳

　　2)垃圾箱、果皮箱

　　3)清潔工作清潔小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生資料

　　2.清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制,有專職的清潔人員明確的責(zé)任范圍,實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。

　　1)清潔衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法

　　2)清潔衛(wèi)生工作考核表

　　3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺

　　1)消毒滅蠅工作資料

　　2)定期投鼠藥資料

　　4.房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。

　　5.小區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物,小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生照片等資料。

　　6.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象、樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔。

　　7.商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),無亂設(shè)攤點、廣告牌和無亂貼、亂畫現(xiàn)象。

　　8.無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。

　　9.排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、外墻無污染。

　　第六節(jié)綠化管理

　　1.小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置恰當(dāng)。

　　2.綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用等現(xiàn)象。

　　3.花草樹木長勢良好,修繕整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象、無斑禿。

　　4.綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　第七節(jié)精神文明建設(shè)

　　1.意義,健康向上的社區(qū)文化活動,創(chuàng)造條件,積極配合,支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。

　　a提高業(yè)主自治自律行為宣傳教育資料

　　1)經(jīng)常進行政府有關(guān)法律法規(guī)宣傳教育資料

　　2)建立業(yè)主產(chǎn)權(quán)區(qū)域建設(shè),愛護小區(qū)公共設(shè)施資料

　　b小區(qū)安全文明消防宣傳欄告示檔案資料

　　c小區(qū)住戶參與文化娛樂活動資料

　　d培訓(xùn)護衛(wèi)消防安全知識,培訓(xùn)資料

　　第八節(jié)管理效益

　　1.管理服務(wù)費收繳率為98%以上

　　1)20xx年3月至,收費報表

　　2.提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營,便民服務(wù)項目資料及照片。

　　1)20xx年3月--20xx年月的財務(wù)報告

　　3.本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況。向小區(qū)住戶公布物管費收支報告

　　資料

　　a業(yè)主檔案資料的.內(nèi)容

　　1]業(yè)主情況登記表、照片、身份證復(fù)印件

　　2]業(yè)主臨時公約承諾件

　　3]前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

　　4]室內(nèi)裝修管理協(xié)議書

　　5]消防安全責(zé)任書

　　6]業(yè)主裝修檢查記錄表

　　7]室內(nèi)裝修申報表

　　8]裝修申報所提供的平面圖、管線圖等

　　9]裝修違規(guī)的整改通知書

　　10]業(yè)主與物業(yè)管理處達成的書面協(xié)議

　　11]業(yè)主在物業(yè)使用過程中產(chǎn)生的重要的有影響的事件的記錄

　　12]其它

小區(qū)物業(yè)管理制度9

　　一、物業(yè)接管驗收管理制度

　　1、驗收前的準(zhǔn)備工作

　　本驗收管理制度是指由xx網(wǎng)絡(luò)能源有限公司新廠房項目招標(biāo)組向深圳市xx物業(yè)管理有限公司進行的物業(yè)驗收和移交工作。

　　xx物業(yè)組織項目專業(yè)人員組成驗收小組參加驗收工作。

　　驗收小組根據(jù)提供的圖紙，按照項目設(shè)計要點、竣工圖、設(shè)施清單、所有設(shè)施設(shè)備出廠合格證書、設(shè)備調(diào)試運行記錄、試驗報告等進行驗收。

　　2、驗收的實施

　　驗收小組在驗收過程中，可先按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計劃、設(shè)備清單進行單項驗收，然后再進行綜合驗收；實物的驗收，主要應(yīng)核查設(shè)備和主要部件的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數(shù)量、安裝位置等。

　　3、驗收后的處理工作

　　驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責(zé)人根據(jù)驗收報告，寫出物業(yè)的綜合性驗收評定意見書，呈交項目招標(biāo)組。對存在問題的設(shè)備、設(shè)施寫出書面報告，上報項目招標(biāo)組。管理處負責(zé)人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。驗收小組要會同項目招標(biāo)組簽字生效，將全部、檔案資料移交給管理處存檔。

　　4、驗收后不合格的處理工作

　　對在驗收發(fā)現(xiàn)存在問題的設(shè)施、設(shè)備，管理處制訂整改落實措施，并報項目招標(biāo)組和xx物業(yè)審核。

　　5、設(shè)備驗收

　　驗收的條件是設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設(shè)備或系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計要求符合，檢查結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖，在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進行驗收，驗收結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

　　二、公共設(shè)施維護管理制度

　　1、管理處負責(zé)廠區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備的日常管理、檢查維護，確保設(shè)施、設(shè)備處于良好運行狀態(tài)。

　　2、公用設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識系統(tǒng)規(guī)范完整、準(zhǔn)確無誤。

　　3、廠區(qū)內(nèi)疏散指示器、安全出口不得損壞。

　　4、廠區(qū)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施損壞，須及時修理和更換。

　　5、市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關(guān)部門維修或更換。

　　6、任何部位和個人不得損壞或挪用公用設(shè)施、設(shè)備。

　　三、臨時用電、用水管理規(guī)定

　　1、臨時用電計劃申請

　　1）施工前，由施工單位或根據(jù)施工項目和用電量大小，向管理處遞交臨時用電計劃申請表。

　　2）臨時用電計劃申請表中，應(yīng)列明所使用電動設(shè)備的名稱、功率和數(shù)量。

　　3）管理處派技術(shù)人員對其機械電氣設(shè)備進行檢查核實。

　　4）申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復(fù)印件，每人一證。操作人員無證的，管理處一律不予批準(zhǔn)申請。

　　2、臨時用電管理規(guī)定

　　1）凡施工所使用的電動設(shè)備、工具及電線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。

　　2）在管理處技術(shù)人員指定的地點接線，并安裝漏電保護開關(guān)、用電計量表、施工配電盤（箱）。

　　3）電動工具、臨時照明線路應(yīng)使用合格插頭、插座。

　　3、臨時用電施工限制

　　1）不影響廠區(qū)內(nèi)機電設(shè)備的正常運作。

　　2）不超出供電負荷量允許范圍。

　　3）噪音很大的電動工具，嚴格按規(guī)定時間進行操作，不影響業(yè)主的正常作息和生活。

　　4、禁止以下行為：

　　1）亂拉亂接電線。

　　2）超出設(shè)計負荷的臨時用電，未經(jīng)申請用電計劃的用電。

　　3）直接將電線插入插座的用電行為。

　　5、管理處管理權(quán)限

　　1）有權(quán)勸阻或制止違章操作。

　　2）有權(quán)對業(yè)主單位進行巡視檢查。

　　3）有權(quán)對所使用的`電動設(shè)備工具隨時進行檢查。

　　4）對不聽勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發(fā)生。

　　6、臨時用水管理

　　1）施工前，施工單位或業(yè)主單位根據(jù)施工項目和用水量，向管理處預(yù)先申請臨時用水。

　　2）使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。

　　3）禁止任何亂接水的行為，不聽勸阻管理處可采取停水措施。

　　四、投訴處理和分析制度

　　1、凡業(yè)主對管理處管理、服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式（如信函、電話或面談），均需進行接待、記錄，同時應(yīng)做好相應(yīng)記錄。

　　2、管理處接到投訴后，在預(yù)約時間內(nèi)向業(yè)主答復(fù)采取何種補救處理措施，答復(fù)時間最長不超過一天。

　　3、管理處按照業(yè)主投訴的內(nèi)容，安排相應(yīng)人員解決問題，并將結(jié)果反饋給客戶服務(wù)中心。

　　4、對重大問題的投訴，相應(yīng)人員不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題，直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定。

　　5、客戶服務(wù)中心應(yīng)通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結(jié)果，未解決的，責(zé)成有關(guān)部門/管理處迅速處理。

　　6、對業(yè)主的投訴，應(yīng)即時作出分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生類似問題。

　　五、意見調(diào)查和回訪制度

　　1、公司品質(zhì)管理部每半年進行一次業(yè)主意見調(diào)查。業(yè)主意見調(diào)查應(yīng)列明業(yè)主對以下方面的滿意程度：

　　1）安全管理

　　2）綠化管理

　　3）清潔服務(wù)

　　4）四害消殺服務(wù)

　　5）投訴或意見處理

　　6）停車場管理

　　7）設(shè)備設(shè)施管理

　　8）電梯管理

　　9）維修服務(wù)

　　10）服務(wù)態(tài)度

　　2、品質(zhì)管理部對回收的意見表進行統(tǒng)計分析，并將結(jié)果按調(diào)查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及分項滿意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見、建議（共性、個性的意見）等書面交給管理處。

　　3、對存在的問題，管理處主任提出整改意見，責(zé)成有關(guān)人員限期解決。

　　4、對業(yè)主的誤解，應(yīng)進行必要的耐心解釋。

　　5、業(yè)主意見調(diào)查結(jié)果及整改方案應(yīng)向業(yè)主公布，接受監(jiān)督。

　　6、相關(guān)職能部門應(yīng)定期對業(yè)主進行回訪。

　　7、回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。

　　8、回訪中，對業(yè)主單位的詢問、意見，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時間答復(fù)。

　　9、業(yè)主意見評價統(tǒng)計計算方法

　　1）統(tǒng)計計算應(yīng)根據(jù)已發(fā)放和回收的調(diào)查表進行。

　　2）統(tǒng)計計算符號

　　n- 發(fā)放的調(diào)查表總數(shù)

　　h- 回收的調(diào)查表總數(shù)

　　x- 調(diào)查表的調(diào)查項目數(shù)

　　y- 每份調(diào)查表評價滿意的項數(shù)

　　o- 評價滿意的項目總數(shù)

　　a- 回收率： %；

　　k- 滿意率： %；

　　3）統(tǒng)計計算公式

　　a=h÷n×100%

　　o=σy=y1+y2+y3+……+yn

　　k=o÷x×n×100%

　　六、維修管理制度

　　1、管理處接到的業(yè)主維修的訴求后，必須在5分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場實施維修。

　　2、維修工到現(xiàn)場后，要做到：

　　1）自覺維護管理處及業(yè)主的權(quán)益，不做損害管理處名譽的事情。

　　2）不要不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地向工程技術(shù)人員匯報并請求支援解決。

　　3、維修工進入現(xiàn)場維修時，應(yīng)主動征求業(yè)主意見，盡量恢復(fù)維修前的。原貌原樣，如有改動，應(yīng)征求業(yè)主的同意后方可進行。

　　4、維修工進入現(xiàn)場維修時，應(yīng)進行仔細檢測，判斷出發(fā)生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。

　　5、維修工進行維修時，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布、廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘲笑取鬧。

　　6、維修工作完成后，維修工應(yīng)及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）。恢復(fù)各物品的原貌（位置）。

　　7、全部工作完成后，維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看，試驗次數(shù)不少于3次，同時要給業(yè)主講解應(yīng)注意的事項，如果業(yè)主有不滿意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時進行整改直至業(yè)主滿意為止。

　　8、確認一切正常后，維修工應(yīng)禮貌地請業(yè)主在《維修單》上簽名確認。維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時，應(yīng)禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。

　　9、維修工回到管理處及時做好維修記錄。

　　10、在維修完成后，由管理員不定期進行抽查回訪。

　　七、垃圾收集與處理管理制度

　　1、垃圾的分類處理

　　1）工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應(yīng)用斗車或其它裝運工具運送到指定地點倒放，禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。

　　2）生活垃圾：清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內(nèi)，量大的垃圾應(yīng)直接運送到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。清潔工應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾桶內(nèi)的垃圾并轉(zhuǎn)運至垃圾中轉(zhuǎn)站。

　　2、垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，如垃圾較多影響垃圾存放時，可增加清運次數(shù)。

　　3、清潔人員應(yīng)負責(zé)垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的衛(wèi)生。保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整，地面無散落的垃圾。

　　1）負責(zé)每天一次沖冼垃圾中轉(zhuǎn)站地面。

　　2）每天應(yīng)對垃圾中轉(zhuǎn)站進行一次消殺工作。

　　4、垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：

　　1）地面無散落垃圾，無污水，污漬；

　　2）墻面無粘附物，無明顯污跡；

　　3）垃圾做到日產(chǎn)日清；

　　4）所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾；

　　5）可作廢品回收的垃圾應(yīng)另行堆放；

　　6）垃圾站應(yīng)保持清潔無異味，每天應(yīng)定時噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害；

　　7）按要求做好垃圾袋裝化。

　　5、垃圾車撒落在小區(qū)內(nèi)的垃圾由垃圾清運人員負責(zé)掃凈。

　　6、綜合管理員應(yīng)按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢查清潔工的工作情況，并記錄。

　　八、衛(wèi)生消殺管理制度

　　1、綜合管理員應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。

　　2、消殺工作計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容；

　　1）消殺對象；

　　2）消殺區(qū)域；

　　3）消殺方式藥物計劃；

　　4）消殺費用預(yù)算。

　　3、消殺區(qū)域包括：樓梯口、梯間及周圍公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等室外公共區(qū)域。

　　4、消殺方式以噴藥消殺為主，滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。

　　5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行，必要時掛上明顯的標(biāo)識。

　　6、消殺作業(yè)完畢，應(yīng)將器具、藥具統(tǒng)一清冼保管。

　　7、消殺工作標(biāo)準(zhǔn)

　　1）檢查倉庫或廠區(qū)生產(chǎn)車間，目視無明顯蚊蟲在飛。

　　2）檢查和樓層及轉(zhuǎn)角垃圾桶擺放處，目視無蒼蠅滋生地。

　　3）檢查樓內(nèi)和污水井、無害蟲出現(xiàn)。

　　4）抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1%，鼠洞每2萬平方米不超過1個。

　　8、消殺工作的管理與檢查

　　1）消殺工作前，綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應(yīng)注意的安全事項。

　　2）綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。

　　3）綜合管理員現(xiàn)場跟蹤檢查，確保操作正確。

　　九、受傷/急癥等緊急救援措施

　　1、若有發(fā)生受傷或急癥等人員，旁人應(yīng)根據(jù)原因緊急采取相應(yīng)措施或打電話給管理處救援。

　　2、管理處人員應(yīng)使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中，并細心呵護。

　　3、管理處在救援傷者時，同時撥打120尋求援助，說明具體方位。

　　4、管理處應(yīng)派護管員到廠區(qū)門口等待醫(yī)務(wù)人員的到來。

　　十、火警應(yīng)急措施

　　1、發(fā)生火警，切勿急燥，保持鎮(zhèn)定。通知監(jiān)控中心或撥打火警電話119。

　　2、緊急關(guān)閉電源、管理處人員應(yīng)緊急疏散廠區(qū)內(nèi)的人員。

　　3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。

　　4、遇到濃煙，應(yīng)用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。

　　5、用滅火設(shè)備撲滅火源，但切勿把自己置身于危險中。

　　6、迅速脫離火災(zāi)現(xiàn)場，請牢記不要搭乘電梯。

　　十一、停水/停電的應(yīng)急措施

　　1、當(dāng)接到相關(guān)部門停水/停電通知時，應(yīng)以書面形式提前通知業(yè)主，做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。并在大堂入口處顯著位置貼溫馨提示等通知。

　　2、當(dāng)遇到突然停水時，管理處應(yīng)打電話給政府相關(guān)部門咨詢，同時并以電話/廣播等方式快速通知業(yè)主，后再以書面形式補辦。

　　3、當(dāng)遇到突然停電時，應(yīng)起用另一回路電源，若無雙回路，發(fā)電機30秒之內(nèi)自動啟動，保證廠區(qū)的弱電系統(tǒng)正常運行。

　　4、突然停電時，被困在電梯有人員應(yīng)通知管理處專人進行解困。解困后，將電梯降至首層。

　　5、突然停電時，應(yīng)以電話/廣播等形式通知業(yè)主，然后再以書面形式通知業(yè)主。

　　6、突然停電時，應(yīng)急時派專人檢查廠房內(nèi)的所有設(shè)備。

小區(qū)物業(yè)管理制度10

　　總則

　　第一條為規(guī)范小區(qū)機動車的停放與行駛，維護小區(qū)環(huán)境，保障小區(qū)內(nèi)各方的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院<物業(yè)管理條例>、<上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放管理暫行規(guī)定>和<浦東新區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放收費管理規(guī)定>等法律法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)實際情況，特制定本辦法。

　　第二條本辦法由金橋灣清水苑小區(qū)(以下簡稱:小區(qū))業(yè)主大會討論通過，委托小區(qū)物業(yè)公司組織實施。

　　物業(yè)公司對車輛的管理是履行<物業(yè)管理合同>，小區(qū)內(nèi)所有車輛使用人應(yīng)接受物業(yè)公司車輛管理人員(以下簡稱:車管員)的行駛管理與停放引導(dǎo)。

　　第三條小區(qū)車位實行有償使用，車輛使用人在小區(qū)泊車應(yīng)交納停車費。小區(qū)車輛管理制度。停車費收入歸小區(qū)全體業(yè)主共有。物業(yè)公司應(yīng)有專人進行停車費管理，公開賬目，并定期結(jié)算與公示收支情況。根據(jù)維修基金管理的有關(guān)規(guī)定，停車費收入在扣除車輛管理成本和業(yè)主大會授權(quán)使用的費用后的結(jié)余部分納入小區(qū)維修基金賬戶，每年一次分攤到業(yè)主賬戶。欠繳或侵占停車費是損害全體業(yè)主利益的行為。

　　第四條將小區(qū)業(yè)主共有的停車位供車輛使用人停車的行為關(guān)系，不含有對車輛保管的義務(wù)與責(zé)任。提供良好的停車條件，營造有序的活動場所是小區(qū)各方共同努力的目標(biāo)。

　　車輛進出管理

　　第五條小區(qū)安裝停車場管理系統(tǒng)(以下簡稱:系統(tǒng))實行車輛智能化管理。小區(qū)車輛管理制度。所有車輛進出小區(qū)必須持清水苑小區(qū)車輛ic卡(以下簡稱:ic卡)刷卡通行。車輛在通過大門道閘時必須一車一桿逐一進出，不得尾隨前車沖卡。

　　第六條ic卡分為月卡、充值卡和臨時卡三種。實行一車一卡制。ic卡不得轉(zhuǎn)讓或一卡多車。車卡不一致的車輛不準(zhǔn)進出小區(qū)。

　　第七條月卡僅限小區(qū)居民及小區(qū)內(nèi)單位工作人員持有，申辦車位登記手續(xù)時領(lǐng)取，在有效期內(nèi)使用。

　　第八條實行來訪車輛登記制度。來訪車輛應(yīng)登記后領(lǐng)取臨時卡，刷卡進入。駛離時在小區(qū)出口處驗卡后交卡付費。小區(qū)居民和單位也可以選擇使用充值卡，以免每次現(xiàn)金繳費驗卡和進入登記的.麻煩。固定車位車主不得使用充值卡。來訪車輛當(dāng)天再次進出小區(qū)憑繳費收據(jù)免繳費。

　　第九條前來小區(qū)執(zhí)行公務(wù)的警車等車輛后出入小區(qū)可免繳費。

　　第十條領(lǐng)取月卡和充值卡需繳押金20元，無卡或ic卡遺失、超期和損壞的車輛無法進出小區(qū)，應(yīng)及時辦理相關(guān)手續(xù)。ic卡遺失、損壞應(yīng)支付損失費30元。

　　第十一條非小區(qū)居民接送幼兒園入托幼兒的車輛不能進入小區(qū)。各類大中型車輛，裝載有毒、易爆易燃等物品的車輛不經(jīng)允許禁止進入小區(qū)。

　　第十二條小區(qū)車位滿位，車管員應(yīng)及時告示并拒絕其他外來車輛進入小區(qū)。

　　車輛行駛管理

　　第十三條小區(qū)主干道實行單向行駛。長島路北大門為進口，只進不出;臺兒莊路西大門為出口，只出不進。司機必須依照交通標(biāo)識的指示路線行駛，不得逆向而行。

　　第十四條為了保持小區(qū)的安寧，小區(qū)內(nèi)車輛不準(zhǔn)鳴喇叭;晚間行車禁止使用遠光燈;小區(qū)道路上不得試剎車、練習(xí)駕車、修理或清洗車輛等。

　　第十五條進出小區(qū)內(nèi)車速不得超過每小時5公里。

　　車輛停放管理

　　第十六條車位的設(shè)置。停車位分為固定車位與臨時車位二種，統(tǒng)一編號。固定車位標(biāo)有車牌號，供小區(qū)居民和單位工作人員停車。臨時車位無車牌號標(biāo)志，主要供外來車輛停車。

　　第十七條車輛的停放。小區(qū)車輛必須停放在指定的固定車位或臨時停車位內(nèi)。未經(jīng)車管員同意，來訪車輛不得占用固定車位。車位內(nèi)不得停放自行車、電動車或堆放其他物品。

　　第十八條車位的申請。無欠費記錄的車輛使有人，小區(qū)居民可持房產(chǎn)證或房屋租賃合同、車輛行駛證或購車發(fā)票等到物業(yè)公司辦理固定車位申請登記手續(xù);小區(qū)內(nèi)單位工作人員持工作證或單位證明、車輛行駛證或購車發(fā)票辦理固定車位申請登記手續(xù)。

　　按登記先后順序，先到先得原則安排車位。每套住宅居民只能擁有一個固定車位。對確需第二個固定車位的居民戶，經(jīng)批準(zhǔn)后可以申請登記，按第二個固定車位的停車費標(biāo)準(zhǔn)繳費。但無車位居民應(yīng)優(yōu)先考慮。

　　第十九條車位的登記。車位申請確認后，車位使用人應(yīng)及時辦理登記手續(xù):簽訂車輛停放協(xié)議，繳費，領(lǐng)取停車證(置于車輛擋風(fēng)玻璃右側(cè)內(nèi))與ic卡。手續(xù)辦理不完備不能領(lǐng)取停車證與ic卡，也不得使用固定車位。

　　第二十條車位的變更。變更固定車位使用人僅限本戶居住人，經(jīng)物業(yè)公司同意后并按規(guī)定辦理變更手續(xù)。

　　第二十一條車位的退還。車位為全體業(yè)主的共有資源，業(yè)主產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃戶更變等，應(yīng)及時到管理處辦理退還手續(xù)，不得擅自轉(zhuǎn)讓車位。一旦發(fā)現(xiàn)，將收回原使用車位并取消雙方車位申請資格。車位退還后如再次申請須另行申請登記。

小區(qū)物業(yè)管理制度11

　　1、小區(qū)停車場實行日夜24小時值班制度，由小區(qū)秩序維護員負責(zé)管理，車輛可以隨時進出、停放。

　　2、本小區(qū)停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。

　　3、車輛進入:車輛進入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的`指揮和安排，取得管理員同意后方可進入。

　　4、車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。

　　5、駛離:車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。

　　6、管理員值班期間應(yīng)認真負責(zé)，熱情服務(wù)，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進入停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實停車場車輛內(nèi)登記記錄相符，并列簽字交接。

　　7、停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。

小區(qū)物業(yè)管理制度12

　　為了保證公司會所的管理質(zhì)量和服務(wù)水準(zhǔn),指導(dǎo)員工的行為規(guī)范,特制訂本制度。

　　第一章宗旨

　　第一條 "會所"顧名思義即為"聚會的場所",它是以康樂為主要內(nèi)容,它是為顧客(社區(qū)居民)提供運動、健身、保健、休閑、娛樂、聚會的社會場所。

　　小區(qū)會所的經(jīng)營宗旨在于使業(yè)主享受到親和力和親切感,讓業(yè)主有做主人的感覺,成功會所應(yīng)該是業(yè)主私家客廳的延伸。

　　第二條社區(qū)會所經(jīng)營的目的在于豐富小區(qū)住戶的日常文化,體育生活,加強住戶之間的溝通和聯(lián)系,體現(xiàn)小區(qū)充滿生機,蓬勃向上的生活氣息,成為業(yè)主們娛樂休閑、交流的中心,成為他們業(yè)余生活不可缺少的一部分。

　　xx下屬各小區(qū)會所都是其小區(qū)業(yè)主之私家會所,旨在為全體業(yè)主提供一個健身、娛樂、休閑和交流的高尚場所,為小區(qū)釀造一種健康文明、積極向上的文化氛圍。

　　第二章會員消費

　　第三條小區(qū)會所實行以會員制為主的管理模式,會所內(nèi)所有設(shè)施只提供給本小區(qū)之業(yè)主、住戶及嘉賓娛樂。

　　第四條凡小區(qū)會所的業(yè)主/住戶,可憑業(yè)主卡自動入會,成為會所的會員,優(yōu)惠享用會所內(nèi)各類娛樂設(shè)施(正常價格的六折優(yōu)惠)。

　　第五條經(jīng)業(yè)主或相關(guān)人員推薦之嘉賓,可享受正常價格的八折優(yōu)惠,也可按規(guī)定繳納相應(yīng)的入會費,而后享受會員的待遇(正常價格的六折優(yōu)惠)。

　　第六條前來會所消費娛樂的會員,請向總臺出示住戶卡(本小區(qū)住戶)或貴賓會員卡,以驗明身份,并把住戶卡或貴賓卡暫留總臺,等消費完畢回總臺結(jié)完帳時,再交還本人。(若已辦理了其他消費卡如月卡、次卡等,則可憑消費卡消費。)

　　第七條會員在會所娛樂消費時,應(yīng)遵守本會所之各娛樂點之管理制度,接受會所管理人員的指導(dǎo)。

　　第八條到本會所消費的會員,年齡不小于十二周歲,不大于六十五周歲,超越這個年齡段的須在適齡的家屬陪同下,方可娛樂消費。

　　第九條會員前來會所消費,應(yīng)穿著得體,男的不得赤膊,女的不得穿過于裸露的衣服。

　　第十條會員在消費期間請勿:吸煙、大聲喧嚷、打鬧、追逐、隨地吐痰,以免影響他人健身娛樂。

　　第十一條會員在會所娛樂,應(yīng)愛護會所內(nèi)的設(shè)施,一旦損壞公共財物,須按規(guī)定價格賠償。

　　第三章人員素質(zhì)與員工培訓(xùn)

　　第十二條會所管理人員的素質(zhì)要求:

　　1、較高的政治思想素質(zhì)

　　會所管理人員必須正直、誠實,具有完善而高尚的人格;堅持原則,勤奮、敬業(yè)、愛崗,具有良好的職業(yè)道德;嚴于律己,勇于承擔(dān)責(zé)任;對工作充滿信心。

　　2、有一定的領(lǐng)導(dǎo)才能

　　能有效利用和控制會所人、財、物等資源,充分調(diào)動員工的積極性與創(chuàng)造力,營造良好的集體氛圍,為顧客創(chuàng)造最佳最優(yōu)質(zhì)的服務(wù),為會所創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益。

　　3、有一定的`專業(yè)文化知識和專業(yè)技能

　　會所服務(wù),涉及到文化、心理、運動、審美等方面,只有具備一定程度的文化修養(yǎng),才能從會所的內(nèi)外裝修、裝飾、設(shè)施到全體服務(wù)人員身上反映出服務(wù)意識,營造出理想的會所氛圍,給客人提供視覺、聽覺上的良好享受。同時,會所管理人員在于顧客交往中彬彬有禮、談吐高雅、思維敏捷,以自己廣博的見識來吸引,為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　作為會所管理人員應(yīng)了解會所各項目的活動規(guī)則、要求、原理,并在運行中保持良好運轉(zhuǎn)。

　　4、具有經(jīng)營意識

　　會所管理人員應(yīng)有經(jīng)濟頭腦,具有較強的應(yīng)變能力,有較強的公關(guān)意識,建立良好的客際關(guān)系,知法懂法。

　　第十三條會所服務(wù)人員的素質(zhì)要求:

　　1、敬業(yè)勤奮,精力充沛熱情周到為客人提供服務(wù)

　　2、會所工作時間長,工作較為枯燥乏味,因此會所服務(wù)人員應(yīng)有良好的服務(wù)意識、健康的身體和充沛的精力。

　　2、熱情周到為客人提供服務(wù)會所服務(wù)人員應(yīng)具備開朗的性格(性格外向),熱愛自己的工作,提高對專業(yè)的興趣。

　　3、有一定的專業(yè)文化知識和專業(yè)技能一定的專業(yè)文化知識,有利于準(zhǔn)確的理解和快速掌握各種設(shè)施、設(shè)備的運行原理、使用、維護、保養(yǎng)知識及各項目的活動規(guī)則,也有利于與顧客的交流。

　　4、有一定的應(yīng)變能力。

　　在意外情況出現(xiàn)時及時采取措施控制局;善于用各種形式解決問題。

　　第十四條員工培訓(xùn)包括職業(yè)道德培訓(xùn)和專業(yè)技能培訓(xùn)。

　　1、職業(yè)道德培訓(xùn)包括:員工的職業(yè)榮譽感、職業(yè)態(tài)度、敬業(yè)精神、道德規(guī)范、團結(jié)協(xié)作精神、行為規(guī)范。

　　2、專業(yè)技能培訓(xùn)包括:專業(yè)知識、技術(shù)、服務(wù)技能等。

　　第四章工作紀律

　　第十五條考勤:正常上班時間為14:00~22:00,周末和節(jié)假日為10:00~23:00。不準(zhǔn)遲到早退或擅離崗位,若有特殊情況確需請假,須提前向負責(zé)人提出申請,經(jīng)同意并安排人員頂崗后方可離開。

　　第十六條值班:若碰到特殊情況需早晨提前上班(顧客預(yù)定打網(wǎng)球),或晚上拖后延時,部長應(yīng)及時安排人員值班(以輪流方式安排)。

　　第十七條保潔:員工上班后的首要工作為清潔衛(wèi)生(時間30分鐘),服務(wù)員在營業(yè)時間應(yīng)確保本清潔責(zé)任區(qū)內(nèi)的地面臺面、玻璃門窗、設(shè)施設(shè)備等無塵光潔、擺放整齊,空氣清新。在一天的營業(yè)時間里及時整理、及時清潔。

　　第十八條到崗:清潔完畢,各崗位服務(wù)員必須在本服務(wù)崗位做好各方面的準(zhǔn)備,精神飽滿、訓(xùn)練有素地等待營業(yè)的開始。

　　第十九條在崗:在規(guī)定上班的時間內(nèi),各崗服務(wù)員必須堅守崗位,為顧客提供周到服務(wù)。不得擅自離崗或串崗,除有特殊情況,在部長的旨意下,可到別的崗位協(xié)作服務(wù)。

　　第二十條職責(zé):各崗位員工對本崗位器材和設(shè)備的完好率負責(zé)在服務(wù)中及時發(fā)現(xiàn)器材的損壞并當(dāng)面向顧客指出,向會所負責(zé)人報告,便于索賠。若服務(wù)員不能及時發(fā)現(xiàn)器材或設(shè)備的人為損壞或遺失,則視為嚴重失責(zé),損壞或遺失的器材須由此崗位服務(wù)員按原器材成本價加倍賠償。

　　第二十一條會所員工須嚴格遵守《會所員工行為規(guī)范》。

　　第二十二條會所員工須嚴格遵守:

　　1、嚴格執(zhí)行上下班時間和操作規(guī)程,不得私自提前或拖后打掃衛(wèi)生;工作時間外不得在會所滯留(值班員工除外)。

　　2、除保潔時間外,各崗位員工必須保證各娛樂點全天候整潔衛(wèi)生。

　　3、不得在開單后就置顧客于不顧,必須確保顧客在娛樂的全過程中得到完善的服務(wù)。

　　4、不得擅自離開工作崗位,若有特殊情況不得不暫時離崗,需提前跟主管請示,得到應(yīng)許后,方可走開。

　　5、上班時間不得隨便接打私人電話,即便有意外情況,通話時間也以三分鐘為限。

　　6、會所員工及親朋好友不得在會所免費消費。在特殊情況下,有顧客邀請指點切磋時,不得越崗進行陪客,不得影響其他項目的服務(wù)。

　　7、上班時間不得聚眾聊天,不得接待親朋好友。

　　8、嚴格執(zhí)行主管的安排,接受主管的指正批評,不得當(dāng)面與主管爭吵或強詞狡辯。

　　9、不得在員工中搬弄是非、搞幫派。

　　10、嚴格要求公司各項規(guī)章制度,按規(guī)定程序作業(yè)。

　　第五章服務(wù)流程

　　第二十三條迎客:由負責(zé)人在總臺門口站立迎客,道歡迎詞:"歡迎光臨!", 身體微鞠躬,面含微笑,并把客人引到前臺。

　　第二十四條開票:前臺小姐站立迎客,道歡迎詞:"歡迎光臨!"、"您想消費哪一項娛樂項目"而后詢問顧客是否會員(憑住戶卡或住戶附卡),采用那種消費方式(一次消費、次卡消費、月卡消費等),若一次消費,則開一式三聯(lián)的票,把顧客聯(lián)交付顧客,若以卡消費,則查看核對卡的期限(次卡在背面蓋上小章),按規(guī)定辦理(留下卡在總臺,等顧客消費完畢再歸還顧客),后由部長把顧客引到消費地點。

　　第二十五條消費:各消費點的服務(wù)員站立門口迎客,致辭:"歡迎光臨",后接過總臺開出的消費單(顧客聯(lián)),把顧客引消費點,對器材的使用方法作簡短的解說,根據(jù)顧客的具體需求再作對應(yīng)服務(wù)。

　　第二十六條驗單:顧客每次消費完畢離開前,各消費點服務(wù)員應(yīng)對器材進行驗收,若有損壞,按會所管理規(guī)定給予賠償。

　　第二十七條結(jié)帳:晚十點半,負責(zé)人查看各消費點顧客情況,確認無顧客后,由各點服務(wù)員與總臺結(jié)帳,并在日收入帳上簽字,再由負責(zé)任核實,在一天收入總帳上簽字認可。

　　第六章設(shè)施、設(shè)備管理

　　第二十八條會所設(shè)施、設(shè)備的配置應(yīng)和會所規(guī)模、檔次、發(fā)展商的實力、業(yè)主的構(gòu)成等相適應(yīng).

　　第二十九條會所應(yīng)保證其設(shè)備完好率達到100%。

　　第三十條會所工作人員必須熟悉各種設(shè)備的性能、特點、使用方法、使用要求,制定科學(xué)的操作規(guī)程、維修保養(yǎng)計劃與制度,提高設(shè)備的使用效率,保證設(shè)備、設(shè)施正常運行和日常使用安全,延長使用壽命,降低經(jīng)營成本。

　　第七章安全管理

　　第三十一條會所應(yīng)每周定期對設(shè)施設(shè)備、用具用品進行消毒。

　　第三十二條在配置設(shè)備時應(yīng)考慮安全性能和保護設(shè)計,并必須配備有關(guān)質(zhì)檢部門的產(chǎn)品合格證書。

　　第三十三條設(shè)置設(shè)施設(shè)備時要注意電器線路敷設(shè)的規(guī)范、安全,同時必須注意安全接地。

　　第三十四條要了解、檢查設(shè)備動作時容易發(fā)生碰撞或造成使用者傷害的部位有無安全裝置,如跑步機的緊急制動連線,攀巖機下的軟墊等。人體接觸部位構(gòu)件要避免粗糙或有楞角。安全扶手、重力支架等部件要安全穩(wěn)固。

　　第三十五條對任何帶有危險可能的康樂項目,必須有明顯、完好的安全說明牌,告知客人其危險及安全注意事項,并配有專業(yè)人員在現(xiàn)場進行安全檢查,認真檢查客人是否進行安全的活動,監(jiān)督和制止客人帶有危險性的康樂活動方式。

　　第三十六條會所的消防管理工作,要貫徹"預(yù)防為主,防消結(jié)合"的方針。消防工作的組織管理必須從負責(zé)人到服務(wù)人員,形成一個全員管理的局面。貫徹落實國家有關(guān)部門"公共娛樂消防安全管理規(guī)定",切實把消防安全工作落實到實處、提高消防意識,加強安全管理,每半年對電器線路進行定期的安全檢查。

　　第三十七條每天營業(yè)結(jié)束后,會所工作人員應(yīng)對工作場所進行全面的檢查,注意煙頭等安全隱患,按規(guī)定切斷電源。

小區(qū)物業(yè)管理制度13

　　1.0目的

　　規(guī)范工程維修部管理工作，確保工程維修部管理高效有序。

　　2.0適用范圍

　　適用于xx城服務(wù)中心工程維修部的管理工作。

　　3.0職責(zé)

　　3.1服務(wù)中心經(jīng)理負責(zé)審批工程維修部的年度工作計劃，并組織監(jiān)控工程維修部的總體工作質(zhì)量。

　　3.2工程維修部主任負責(zé)組織本組的年度工作計劃、月度工作計劃的制定、實施與控制，并對年度、月度工作進行總結(jié)。

　　3.3工程維修部員工依照各相關(guān)規(guī)程按計劃進行工作。

　　3. 4工程維修部主任負責(zé)和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。

　　4.0程序要點

　　4.1工程維修部人員:工程維修主任1人，維修技工3人。

　　4. 2維修技工對設(shè)施、設(shè)備分管責(zé)任崗位實行每月輪流制。

　　4.3設(shè)施、設(shè)備分管責(zé)任制:

　　供配電1人;電梯系統(tǒng)1人;水景系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)1人;智能安防、門禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)1人;公共設(shè)備、設(shè)施的維修、維護由所有工程維修部人員實施。

　　4.4工程維修主任全面負責(zé)工程維修部的對外聯(lián)絡(luò)、日常工作。

　　4. 5周例會

　　4.5.1實行每周五例會制，每周五下午17:00準(zhǔn)時舉行例會。

　　4.5.2用例會時間全面了解本周的工作完成情況，并計劃好下一周的工作安排和需要協(xié)助的部門。

　　4.5.3每周四下午由主任組織培訓(xùn)專業(yè)知識。

　　4.6考核

　　4.6.1考核的目的是為了獎勤罰懶，考核的原則是公平、公開、公正;

　　4.6.2工程維修主任根據(jù)每人當(dāng)月的工作表現(xiàn)和成績進行考核評分，并將考核結(jié)果上報服務(wù)中心經(jīng)理審核。

　　4.6.3工作業(yè)績和月考核積分相對應(yīng)，月考核積分與個人經(jīng)濟利益掛鉤。

　　4. 7維修原則

　　4.7.1上門維修:工程部接到報修電話后，在10分鐘內(nèi)派維修工到達現(xiàn)場，一般性故障處理不超過1小時;

　　4.7.2公共設(shè)施、設(shè)備維修:小修不過夜，中修1-3天，大修3-5天;

　　4.7.3維修守則:約時不誤、便民利民、工完料清、業(yè)主簽收;

　　4.7.4語言規(guī)范，服務(wù)熱情。

　　4. 8通訊保證

　　4.8.1上班時間必須保持所有對講機、手機都處于開通狀態(tài)，以便聯(lián)絡(luò)。

　　4.8.2通訊工具必須保持能隨時聯(lián)絡(luò)，使用個人通訊工具不接聽時要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯(lián)絡(luò);

　　4.8.3遇突發(fā)事故(如臺風(fēng)、洪水、重大設(shè)備設(shè)施故障時等)，在接到中控室的'呼叫后應(yīng)立即與中控室聯(lián)絡(luò)，并5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場處理。

　　4. 9物品管理

　　4.9.1維修人員領(lǐng)用材料進行維修作業(yè)時，必須認真填寫《物資領(lǐng)用登記表》，加強成本意識;

　　4.9.2使用公用工具必須及時歸還，公用工具每月由倉管員清點;

　　4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買預(yù)算。

　　4. 10值班制度

　　4.10.1執(zhí)行夜班、周六、日值班負責(zé)人輪換制度;

　　4.10.2值班員應(yīng)盡量保證當(dāng)天的《工作聯(lián)系單》當(dāng)天解決處理，遇無法維修或需要購買材料的維修事項，應(yīng)及時匯報維修主任，并跟蹤轉(zhuǎn)交給誰進行維修，直至維修終結(jié)，確實保證不出現(xiàn)'壓單'現(xiàn)象;

　　4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進入工程部或在辦公室逗留打電話。

　　4.11工作調(diào)度

　　4.11.1工程維修主任根據(jù)服務(wù)中心或中控室的通知，隨時抽調(diào)本部門人員開展臨時重要工作;

　　4.11.2工程維修主任根據(jù)維修部人員的變動或?qū)嶋H工作需要，進行輪流責(zé)任的調(diào)整。

　　5.0支持性文件

　　無

　　6.0質(zhì)量記錄

　　6.1 《物資領(lǐng)用登記表》----qp-09-04-f001

小區(qū)物業(yè)管理制度14

　　加強檔案資料管理，有助于保存住宅小區(qū)(大廈)的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的`溝通、聯(lián)系。

　　(一)管理內(nèi)容：

　　1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等;

　　2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同(復(fù)印件)，業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表等;

　　3、財務(wù)檔案：逐年形成的財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等;

　　4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等;

　　5、管理資料：綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。

　　(二)管理措施：

　　1、制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行;

　　2、專人管理(由負責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任)，專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密;

　　3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%;

　　4、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。

小區(qū)物業(yè)管理制度15

　　為規(guī)范物業(yè)管理中給排水管理服務(wù)工作，明確給排水管理工作內(nèi)容，特制訂如下管理制度：

　　一、管理責(zé)任

　　1、管理服務(wù)中心維修組負責(zé)給排水系統(tǒng)的運行維護等管理工作，維修主管負責(zé)組織、維修人員實施。

　　2、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。

　　3、實行設(shè)備管理責(zé)任制，劃分各類設(shè)備管理責(zé)任人。

　　4、管理服務(wù)中心主任負責(zé)給排水管理工作的監(jiān)督和檢查。

　　二、巡視制度

　　1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衛(wèi)生。

　　2、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)上相應(yīng)的閥門，大水管爆裂時應(yīng)將總閥門關(guān)閉，并即時發(fā)出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。

　　三、保養(yǎng)制度

　　1、注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，水箱蓋應(yīng)保持密封，每次開啟后及時鎖好，防止蚊蟲滋生。

　　2、救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，平時嚴禁使用消防水作其他用途。

　　四、檢修制度

　　1、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時渠水受阻引起水浸，并按規(guī)定填寫相關(guān)記錄。

　　2、供水設(shè)備每年按保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)，保養(yǎng)情況按年度保養(yǎng)計劃填寫。給排水設(shè)備，除了按年度保養(yǎng)計劃保養(yǎng)外，還必須按規(guī)定進行正常的巡視檢查，以便及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備在運行中出現(xiàn)的問題。建立二次供水管理制度，嚴格按法規(guī)要求，實施定期維修保養(yǎng)。

　　五、正常給排水

　　1、管理服務(wù)中心維修主管負責(zé)給排水的技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，負責(zé)樓宇供排水設(shè)施設(shè)備的運行管理工作，保證24小時不間斷供水。

　　2、運行維修人員在設(shè)備發(fā)生故障時應(yīng)立即報告主管領(lǐng)導(dǎo)并積極進行搶修。

　　六、正常停水

　　1、當(dāng)接到自來水公司的'停水通知后，應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心，并做好記錄。

　　2、當(dāng)按計劃保養(yǎng)必須停水時，應(yīng)提前一天將停水的范圍和時間通知客戶服務(wù)中心，在得到客戶服務(wù)中心的許可后方可進行保養(yǎng)。

　　3、由于工程的需要，對消防系統(tǒng)停水時，必須通知消防人員后，由消防人員進行操作，并做好相關(guān)記錄。

　　七、水質(zhì)保障

　　1、每年組織專業(yè)人員對生活水箱進行兩次清洗，并按規(guī)定取得《供水衛(wèi)生許可證》及衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)化驗合格證明。

　　八、異常情況處理

　　1、樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。

　　2、樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應(yīng)立即檢查及維修。