“小產權房”與“聯(lián)建房”的區(qū)別

　　摘要：小產權房能辦產權證嗎?能上市交易嗎?成都市房管局和國土局就小產權房與聯(lián)建房的區(qū)別、是否能辦產權證等問題作出了解釋。

　　小產權房辦不了合法的房屋產權證，不能上市流通。針對近期熱議的小產權房問題，昨日，成都市房管局和國土局聯(lián)合發(fā)表申明，小產權房不受法律保護，開發(fā)商所謂的鄉(xiāng)產權頒證也不具法律效力。

　　未經批準小產權房辦不了產權證

　　近年來，借著房地產市場的升溫，一些近郊區(qū)開發(fā)的鄉(xiāng)產權項目也加入了地產市場。一些企業(yè)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經濟組織擅自簽訂協(xié)議，在集體土地上違法銷售小產權房。成都市房管局相關負責人解釋說，小產權房是未經政府職能部門批準，違法占(租)用集體土地開發(fā)的商品住房，屬于不合法。由于價格便宜，不少購房者對于小產權房有些心動。那么小產權房到底能不能辦產權證呢?

　　相關負責人對此給出了明確答案，小產權房辦不了產權證!合法的建設項目在辦理房屋登記時需提交用地證明文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工等資料證明。而對于小產權房，未繳納土地出讓金等費用，沒有土地使用證和預售許可證、購房合同，因此，國土、房管部門不會給予備案。

　　區(qū)別聯(lián)建房小產權房屬違法

　　目前，不少人時常將小產權房與成都推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌中，在集體土地上集中修建的房屋混為一談。這是一種誤解。相關負責人表示，小產權房是違反規(guī)劃和用地規(guī)定修建的違法項目，而集體土地上集中修建的新居工程、新型社區(qū)房屋是符合規(guī)劃和成都市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌政策的。同時，小產權房的購買主體范圍寬泛，常是城鎮(zhèn)居民前去購買，這樣的購買、租賃行為屬違法的。而集體土地上集中修建和登記的新居工程、新型社區(qū)房屋，其登記的權利主體僅僅限于集體經濟組織內部的農民。

　　此外，小產權房辦不了產權。而集體土地上集中修建和登記的新居工程、新型社區(qū)房屋具備登記的基礎條件，由國家房管部門依照合法程序進行登記。

　　鄉(xiāng)產權是違法的，得不到補償

　　在推薦項目時，不少小產權房開發(fā)者都會忽悠告知購房者，小產權房沒有房產證但是可以辦理鄉(xiāng)產權。其實，開發(fā)商承諾的由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的產權證均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。產權證必須是由縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門頒發(fā)的，才具有法律效應。鄉(xiāng)產權是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，是不合法的。

　　同時，相關負責人還分析說：就算鄉(xiāng)產權可以轉讓，但這種轉讓實際上是不具有任何法律效力的。由于鄉(xiāng)產權房沒有產權證，一旦遇上國家征地拆遷，購房者將得不到任何補償。

　　缺少監(jiān)管質量可能存在隱患

　　除了辦不了產權證，不受法律保護外，小產權房還可能存在質量隱患。據(jù)了解，對于小產權房的修建，大部分小產權房并沒有通過相關建設及規(guī)劃部門的審批管理，在施工過程中，也很少以招投標等市場經濟形式進行建筑方的嚴格篩選，更不存在現(xiàn)場質量監(jiān)管。

　　而針對物業(yè)管理，該類小產權房一般都由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)公司進行開發(fā)，基礎配套設施不一定到位，而后期的管理工作也由物業(yè)所屬的開發(fā)公司另成立的管理公司負責。就目前市場所執(zhí)行物業(yè)管理條例來看，后期入住的消費者不但不能享受到相對規(guī)范化的物業(yè)服務，甚至連自身的業(yè)主權利也很難行使。

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