商品房買賣合同糾紛案實務(wù)若干問題探討

一、商品房買賣合同糾紛案的基本情況

　　房地產(chǎn)案件具有標(biāo)的大、涉及面廣、適用法律難、政策性強、處理難度大、處理結(jié)果對社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展有較大影響等特點。商品房買賣合同糾紛案件是房地產(chǎn)案件中的一類。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場機制也不健全，特別是一些開發(fā)商違反誠實信用原則，嚴(yán)重侵害買受人的合法權(quán)益，導(dǎo)致商品房買賣合同糾紛成為社會投訴熱點和關(guān)注焦點。為正確適用法律審理商品房買賣合同糾紛案件，依法維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，保護房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，最高人民法院頒布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）。《司法解釋》的實施對充分保護買受人的合法權(quán)益和制裁違法經(jīng)營行為具有重要意義，所以《司法解釋》公布實施后，根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定提起訴訟的案件激增。商品房買賣合同糾紛案的特點決定了案件當(dāng)事人之間矛盾大，審理難度大，不易調(diào)解，判后上訴率高。

　　二、關(guān)于《司法解釋》的適用范圍

　　我國法律、法規(guī)、司法解釋和部門規(guī)章等均未對商品房的定義作出界定。廣義的商品房可指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟適用房和房改房等。根據(jù)《司法解釋》第1條關(guān)于“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同”的規(guī)定，《司法解釋》調(diào)整的商品房專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋，《司法解釋》調(diào)整的商品房買賣合同是專指狹義的。筆者認(rèn)為在實踐中應(yīng)注意兩個問題?一是應(yīng)注意并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為開發(fā)商建造的房屋；二是應(yīng)注意并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，如房改房和經(jīng)濟適用房的買受人有所限制，上市交易也受國家政策的調(diào)整，均不具社會化和公開化的條件，不屬《司法解釋》規(guī)定的商品房。

　　案例：李

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